青岛作为环渤海经济圈的明珠城市，吸引了国内外众多地产巨头登陆岛城。然而2008年，经过5年的宏观调控，地产界如今面临销售惨淡、资金紧张的现实问题，“百日巨变、拐点显现”等“倡衰论”再次响起。未来的楼市真有那么可怕吗？青岛地产该怎么办？北京大学房地产研究所所长陈国强为青岛地产开出“四个药方”。

宏观调控组合“发威”

陈国强讲到，目前房地产市场表现得“扑朔迷离”，对全国房地产市场而言，多元化或区域性的特点在新一轮的调控中表现得非常明显。一线城市，特别是深圳、广州出现了比较明显的调整，出现了一些萧条。而在二线、三线城市呈现出来的市场状态却不一样，不同的城市在政策面前也出现了一些分化，包括出现一些不同的产品形态，在市场上表现的差异也非常大。市场出现这些变化离不开宏观调控组合效应的影响，从2007年下半年以来，中国房地产市场出现的调整、出现的波动，都离不开宏观政策的变化。在政策层面，国家对于房地产宏观调控，多管齐下。政府现在提出要建立符合中国国情的住宅建设和消费模式，提出要抓紧建立住房体系，落实十七大报告中提出的目标，标志着国家对于房地产宏观调控的政策的重心，由调控房价为重点转移到了调控结构，这种住房政策对于住宅市场，对于未来住宅发展格局会造成重要深刻的影响。为此，陈国强为青岛地产企业开出了“四剂良方”。

第一剂：企业改变发展策略

“企业要学会调整策略，学会转型，要么专而精，像万科专注住宅，万达专注商业地产，这是两个成功的案例。”陈国强建议，像万科，它专著于住宅的开发，过去很长一部分时间专门做城市白领住宅，而万达地产专注于商业地产的开发运营。青岛的地产企业或者像他们一样专而精，或者选择一种适合企业自身资源条件的新型商业模式。比如可以选择从过去住宅地产的领域转向复合型的地产，或承担综合运营商的角色。在业务转型方面，他认为富利地产是个榜样，他们早期专著于住宅项目的开发，现在增加持有性物业的投资，进军商业地产领域，很成功。住宅地产一枝独秀的态势会成为历史。商业地产、旅游地产等带有复合形态的地产将会成为地产行业发展的一个重要方向。现在，已经有越来越多的企业特别是一些上市或者准备上市的房地产公司，在做这方面的转型工作。

第二剂：上市融资提高竞争力

陈国强讲，对于房地产公司而言，公司的竞争能力、金融能力不单单是指公司账户有多少资金，主要是筹集资金的能力和运营的能力，而上市是非常重要的或者说最重要的一个渠道，2007年以来越来越多的企业实现了上市融资。如在香港上市的建业地产，SOHO中国，远洋地产、碧桂园；在内地上市的合肥城建；还有在美国上市的一些地产公司。对于企业提升竞争能力，上市融资是最基本也是最重要的，除此之外还有很多其他的可选择渠道，企业要结合自身的条件和一些社会资源积极拓展融资渠道，提升自身的融资能力，这对于房地产开发企业而言是最核心的能力之一。

第三剂：顺应政策跨区域发展

陈国强认为，青岛本身是一个非常特殊的市场，这些年有越来越多的外来企业、外来品牌进入市场，对于企业而言，过去很多企业是“机会”导向的发展模式，现在越来越多转向“战略”导向，企业不能局限于单一的项目和单一的地区，跨区域发展将成为企业提高市场占有率的重要手段。青岛的地产企业可以选择由一线城市、中心城市转移到二线、三线城市中去。现在越来越多的三线城市包括一些新兴的四线城市，已经成为新的亮点、新的热点。在产品战略转型方面，地产企业要顺应政府住房政策导向，参与到保障性住房建设中，落实“70、90”政策。

第四剂：品牌联合共谋发展

“万达在商业地产项目的开发过程中，先后和沃尔玛、家乐福、国美电器、百盛集团等等很多中外知名商业企业签订品牌联合协议，万达在拿地方面有成功经验，其他的行业品牌有所属行业的专业，万达商业地产的成功很大程度上得益于品牌联合。”陈国强建议，开发企业也可以选择与企业资金的联合，像北京万通和天津泰达这样合作的案例。现在越来越多的企业正通过组合联合体的方式来实现共同发展。

除了开出上述具体的“良方”，陈国强认为，地产企业还要加强内功，进行管理创新，实现企业管理规范化，像中海地产，目前已经初步形成全方位的、多层次的企业信息化管理体系，中海能够实现一个领先的地位，获得一个优先发展的机会，与他的内部管理和管理的创新和规范化是分不开的。在调控背景之下，在快速变化的市场环境下，企业要迅速找到自己的发展之路。本报记者 梁音