《外商投资产业指导目录(2007年修订)》近日颁布，新《目录》扩大了外商投资房地产业的限制范围

近日，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》(下称新《目录》)，对外商投资房地产业限制范围有所扩大。

这份将自今年12月1日起施行的新《目录》明确表明，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》(2004年修订)的鼓励投资类别中删除。

　　普通住宅开发不受鼓励

此次调整将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》(2004年修订)的鼓励投资类别中删除，折射出房地产市场利用外资的新变化。

据了解，现行《目录》是国家发改委和商务部于2004年11月30日修订，2005年1月1日起施行的。新《目录》仿照现行《目录》制定，仍将外商投资领域分为鼓励、限制和禁止三大类内容。

为积极促进作为国民经济支柱产业的房地产业的发展，在2002年和2004年的《外商投资产业指导目录》中，都鼓励外资对国内普通住宅的开发建设。而在限制范围上，也一直锁定在土地成片开发(限于合资、合作)，高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营上。最新版本《外商投资产业指导目录》中鼓励类一栏中已经没有房地产的身影。

对外商投资普通住宅的变化，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华表示：“目前，国内资金明显流动性过剩，开发建设普通住宅的国内资金已显充裕。本次指导目录对于普通住宅开发的转变，应是政府考虑到了目前房地产在普通住宅投资方面产业已走向相对成熟，因此并不再需要特别鼓励外资来进行投资。”

国家商务部国际贸易经济合作研究院副研究员梅新育认为，本次调整充分体现了我国力图提高利用外资水平的努力，越来越追求“利用外资”而不是“被外资利用”。

　　限制热钱进入二级市场

据分析，此次调整新增的对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，是在近期外资涌入二级市场这一背景下产生的。

2006年7月，六部委出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在该意见中，禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。同时规定境外人士只有在境内工作、学习时间超过1年，才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，但不得购买非自用、非自住商品房。

然而，这一“限外令”并没有有效堵住境外热钱的涌入。据了解，在人民币升值的大背景下，外资不仅没有停止进入中国的资本市场，反而愈挫愈勇，通过各种渠道进入中国回报丰厚的房地产市场。很多外资购房人把眼光转向了二手房市场。统计显示，70个大中城市二手住宅价格前三季度上涨6.6%。

中原地产华北区董事总经理李文杰认为，新的“限外令”，在防止外资通过中介进入炒房领域方面，是有合理性的，中介行业实际起着提高流通、降低成本的作用。目前房地产中介的趋势是海外融资加快，而限制外资，或将降低中介行业的竞争。

　　限制举措有待细化

据了解，对限制内容难以把握是新《目录》出台后目前市场中普遍弥漫着的心态。

“有些内容含糊不清，只能等待细则出台才能明白真实意义。”一位外资开发商表示。

“关于房地产二级市场的准确概念界定是必需的。”仲量联行亚太区总监陈立民认为。按照一般理解，二级市场房地产即指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场，同时也包括了土地二级市场。“二级市场交易方面的‘限制’，是指开发商的卖房过程，还是指收购过程？抑或是购买之后进行持有或出租的限制？这都是需要确定的。”陈立民分析说。

21世纪不动产中国区副总裁张卫平表示，目录修订案的出台，对于21世纪不动产的发展策略并无太大影响。但他也承认，对于外资来说，能够长期存在并发展的存量房市场，其吸引力不小。限制并不是禁止，只是起到了市场更为规范的作用。新增对二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，还需等待进一步的政策举措出台，才能够判断对于市场的影响。

有地产专家表示，“限外”范围扩大对未来房地产市场将产生深远影响，但就现阶段来说，心理影响远大于实际影响。近年来，外资基金在北京、上海、广州、深圳等城市的高端物业市场比较活跃，其中以房地产信托投资基金居多。新《目录》的出台现在无疑将对他们造成一定程度的心理打压，对高端物业市场来说，将是个利空。

此次指导目录出台因为着眼于全局的产业调整，因此并不对于房地产业有过多新的政策修改。事实上，相对于2006年7月《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的出台，此次外商投资指导目录只是适当的调节。房地产开发的限制方面，更多的是重申了之前的范围。目前对于外资投资在这方面的限制，视乎将来进一步的政策举措，才能判断对于市场的影响。