5月30日，以8.68亿元人民币高价，中海地产集团有限公司拍得银川西路7号地块，9月5日，中海地产再次出手，斥资16多亿人民币，拿下市北区“青大电缆厂”地块；之后不久，9月28日，广西阳光股份集团有限公司以每平方米3138元人民币的价格，取得城阳308国道东地块。

    面对这些土地拍卖价格已经和周边正在销售楼盘价格相差无几的现象，一时间，“惊天一拍”、“面粉贵过面包”等说法成为青岛房地产行业的流行话语。而业内人士则预测，在资本决定一切的房地产市场游戏规则下，青岛的土地市场，已经成为外来地产大鳄的天下，过不了几年，青岛本土的房地产公司有70％甚至更多将不复存在。

    的确，随着地价的不断上涨，动不动就几千万甚至数亿元，青岛本土的中小房地产企业已经无资金实力拿地了，许多曾经风光一时的房地产公司，现在已经被时代大潮淹没了，有的已经退出房地产开发市场。而在成都、深圳等城市，大的地块，外来大鳄也必须联合拿地。

    共同出资，联合拿地，联手开发，在地价不断上涨的高地价时代，似乎已经成为一种楼市进化论时代必然的选择。那么，青岛未来的土地市场，联合是否也将成为主旋律呢？

    联合拿地，青岛市场鲜为人知

    2002年9月30日，被业界称为“钻石地块”的市南区香港中路北侧海门路8号地块,最终被青岛华侨房地产开发有限公司、青岛亚麦房地产发展有限公司和青岛李沧建安房地产开发公司以楼面地价5120元／平方米的价格联合竞得，这是青岛土地市场出现的第一次联合。

    而之所以联合拿地，据当时青岛华侨房地产开发有限公司有关负责人的说法是因为这块地的资金成本太大，单纯一个公司根本没有实力。

    但是，此次之后，联合拿地的举动在青岛的土地市场便销声匿迹了。直到今年9月5日，百通城市建设集团有限公司和青岛兴电置业有限公司联合，共同拍得四方区四流南路9号、11号、13号地块，价格为楼面地价2810元/平方米，据称此次拍卖价格给了周边在建或拟建楼盘极大的市场信心。

    联合拿地的优势与劣势

    对于参与了青岛土地市场上仅有的两次联合拿地，原青岛李沧建安房地产开发公司董事长、现青岛百通城市建设集团有限公司董事局主席吴国徽告诉记者，联合拍地对于单个公司而言，因为竞争对象的减少，在一定意义上会降低土地成本，而土地成本和房屋的价格有着直接的关系；另外，企业能够联合起来，是有双方互相看好的前提，譬如你有技术优势、我有资金优势等等，这样可以做到优势互补，而这些优势最终会体现在房屋品质和价格上，对提升房屋品质和稳定房屋价格有一定的意义。

    凡事都有利弊，既然是联合开发，多方出资，就会经常意见不统一，难免不出现冲突。比如利益之争，权属之争，责任之争，出现问题时又相互推诿等等情况。对此，吴国徽说，并不是所有的企业都可以成为联合的对象，因为联合拿地之后，需要两个企业之间重新磨合，成立一个新的团队，由于房地产是一个复杂的行业，项目运作周期长，容易出现问题，在这个过程中，合作双方都必须要端正心态。因此，不是所有的合作都是完美的，对于联合双方来说，配合好了是件好事，配合不好则还不如不联合。

    对于自己公司的联合经历，吴国徽认为“合作感觉还可以”，他以过来人的经验告诉记者：“如何兼顾双方利益是个合作技巧问题，在联合开发的过程中，和为贵，多沟通，相互理解，应诚信、守信，尊重客观事实。”

    青岛本地企业是否需要联合

    将于11月1日起实施的39号令第二十三条中规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说开发商将不可能再以分期付款的方式分期获得土地证。

    由此看来，国家对开发企业资本金的要求越来越高，而同时土地拍卖价格也在飞速上涨，种种因素决定了开发企业的资金实力是保证其未来能否生存的重要筹码。因此，在将来的土地市场，联合似乎成为房地产企业特别是中小房地产企业生存的唯一出路。

    对于青岛本土房地产企业是否需要联合，吴国徽认为这要取决于政府推出土地的方式。对此，他的解释是目前如果政府在将来的土地拍卖市场，推出的都是大块土地，在资金的压力下，企业一定会走向联合，不仅是本土企业的联合，就是外来地产企业也可能要联手拿地；而如果政府以分散土地拍卖的方式来推出土地，那么，企业未必需要联合才能拿地。

    但是，从目前来看，整个房地产市场的发展为企业规模化，政府也倾向于将土地拍卖给品牌企业，因为相对于一些小的公司，品牌企业比较容易管理，而且在产品质量等方面都有保证，不会出现前几年市场上存在的那种半拉子工程或者项目公司干完后，售后服务没人负责的不良现象。因此，在这种市场趋势和政府态度下，未来的房地产企业之间会互相联合、兼并甚至被吞并。

    而从联合的角度看，品牌企业之间的联合也较中小企业更有优势，除了降低土地成本外，品牌企业大都比较成熟，企业内部管理规范，合作起来会比较顺利。

    企业联合，青岛市场有些晚

    2007年，联合拿地似乎已经成为全国土地拍卖市场的“主流”：7月，在长沙，北京两大地产国企巨头制造出全国单一地块总成交价92亿元的纪录；9月，香港老资格地产商九龙仓，在不为人知的情况下，联手国内地产界中海地产，在成都掷下25.4亿元；同月，在广州，内地地产新贵富力地产，牵手刚刚上市的地产公司合景泰富在广州就一块众人观望的商业地块报出46亿元的天价……

    可以说，近两年，企业联合拿地的身影已经频频活跃于国内其他城市的土地拍卖市场，而实际上，在资本要求越来越高的市场条件下，企业之间联合似乎已经成为取得土地的必经之路。但是，对青岛而言，迄今为止，联合拿地的记录却仅有两次。

    对于青岛本土企业之间的联合，吴国徽认为这首先要取决于企业是否有这种愿望和需求，但是，他又指出，相对于青岛已经涌进的众多资金雄厚的外来品牌地产企业而言，青岛本土的中小企业即使现在想联合，也未必能行得通，更何况，这些企业自身发展很慢，内部管理也不如人家规范，即使大家都联合起来，也不一定有外来企业的实力大。所以他感觉对于青岛本地地产企业之间的联合，现在时间稍微有些晚。

    本报记者 鞠培霞