随着“多米诺骨牌效应”的显现，商业地产目前所积累的问题已不仅仅是具体的产业问题，而是关乎我国城市化进程甚至社会经济能否协调发展的重要问题。

       近期，国务院领导连续做出批示，要求有关部门采取措施，避免商业地产的盲目投资和重复建设。随着一系列具体政策的出台，商业地产的走势引起了业内人士的明显关注。

       政策调整并非痛下杀手

       国务院有关专家指出，当前一系列针对商业地产政策的出台，并非是对商业地产的打压，而是规范其积极健康地发展。“从全国来看，我国商业网点总体布局不足，特别是县以下的乡村。问题不出在总量上，而是在我们的结构上。”专家说。

       今年3月份商务部在全国十个大中城市做了一个调查，调查显示2003年1月至11月全国商业建设投资额1000亿元，面积是2000万平方米，同比增长40％，过热苗头表现在一些地方盲目建设大型设施，对中小城市带来很大的压力，也引发金融风险和贷款风险。不仅存在商业网点过于同质化竞争，而且造成环境污染，加剧城市交通紧张等问题。

       专家认为，按照国民经济发展的要求，到2010年社会消费品总额将达到8万亿元，生产销售量总额达到17万亿元，我们现在的差距很大，不能简单粗暴地得出商业地产过热的判断，不能搞一刀切。商务部领导最近讲话说仍然要加快市场体制建设，研究吸引投资的政策，调动各方面对市场建设的积极性，引导各个方面的资本，加大对商品市场建设的投入。

       七大问题引发“多米诺”效应

       专家认为，目前我国流通领域存在的问题主要集中在七个方面，从而引发了一系列诸如就业问题、银行金融风险问题以及社会资源的浪费问题。

       一是部分大中城市出现了盲目投资、建造大商场的高峰，随之出现几轮破产和倒闭的高峰。 大型商业地产项目一旦倒闭和破产，一系列问题就会随之产生。

       第二，商业街的建设存在很大盲目性。

       第三，把会展中心作为城市的品牌、城市的标志性建筑来打造。调查预计，如果照这种势头发展下去，到明年底全国有可能达到500万平方米，这就意味着我国的会展中心将严重过剩。

       第四，不顾需求变化、当地购买力以及流动客源购买力，盲目打造ShoppingMall。

       第五，一些城市在盲目规划建设中央商务区。目前全国40个城市都在规划中央商务区，其中有2个城市的人口在20万以下。专家认为，我国具备建设中央商务区条件的城市也就两三个，大部分城市并不具备建立中央商务区的条件和市场需求。

       第六，现代物流走入误区。很多园区的物流规划一般都在十几平方公里，最高有几十平方公里，几乎是一个小型城市。大部分在建仓库，或者是建一些设施，甚至有一部分变成商业用地开发房地产。大量圈地意味着大量失地，会造成社会上不稳定的因素。

       第七，盲目建设传统批发市场。传统批发市场曾经在解决我国市场问题上起过积极作用，但现在我国传统的批发市场正在转型升级，更多的是现代业态的市场形式。在这个转型期，它要和我国城市化进程、农村工业化进程以及农民市民化进程相吻合，要符合我国经济发展进程、符合我国经济和世界经济日益融为一体、市场规则国际化的发展趋势。

       政府调控势在必行

       专家认为，上述问题的解决，有赖于地方各级政府高度重视流通领域盲目投资和重复建设问题，要学习和掌握政府管理现代流通和商业的新方式。

       首先要加强城市商业网点的规划工作。商务部有关领导认为，城市商业网点规划是我们进行商业地产网点规划与控制的基础。商务部在推动各地执行规划时，深深感觉到网点数据资料缺失，严重制约规划的编制及效率发挥，所以商务部提出要建立大型商业设施的建设监测系统。

       目前商务部会同国家统计局正在建立重点流通企业的建设行为、其中包括对企业营业设施进行长期制度化的监测，对商业网点的布局、结构及实施情况实施动态监测。并形成专家系统，将数据与专家的判断分析结合起来，对商业地产市场进行更准确的预警，及时向社会发布信息，引导银行的投资决策。

       同时，金融政策的调控必不可少。近期商务部会同建设部、国资委、人民银行等提出对不具有前景的商业地产项目进行改建或者是重建，要通过论证，未通过论证银行不予贷款。

       专家还提出，要建立严密的评估论证体系。国外很多国家在建设大型商业设施前要经过专家的评审、当地行业组织的认可甚至当地社区居民的讨论，避免其盲目性。专家提醒开发商，投资商业地产项目对于企业来说，前瞻性、可行性分析至关重要，一定要做详尽的投资评估、论证、计算，对当地购买力、对流动的购买力、对当地的商业分布、对业态的选择、将来商业模式的选择，都要有事先的充分的论证，而不是建起来以后再招商论证。