本报讯 国庆黄金周之前，央行、银监会共同发布“第二套住房新政”以来，有关第二套住房贷款首付提高、如何界定第二套住房等话题成为银行、购房者共同关注的热点。业内人士称，房贷新政的实施，更多的是一种心理影响，传达了政府要控制房价的决心。

       第二套住房首付提高至40%

       9月27日晚，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知明确指出，对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％。通知要求，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

       招商银行理财专家为记者算了一笔账，如果以5年以上期限为例，房贷新政之前的优惠利率(6.66%)与新政实施后的第二套住房贷款利率(8.61%)相差近两个百分点，相当于连续加息超过7次。如果贷款30万元、期限20年，同样是购买第二套自住房，在原来享受优惠利率的情况下，月供款只有2265.07元，而在新的政策下，月供将达到2624.39元，差额为359.32元。

       防范房地产贷款风险

       “购房门槛抬高了，买房子得再仔细考虑考虑。”日前，准备购置第二套住房的叶先生在接受采访时表示。黄金周期间叶先生看了不少新盘，但权衡良久，还是没下决心。他告诉记者，自己手里的股票前段时间挣了点钱，现在住的这套房子虽然还有三分之一房款没有还上，但还是打算再买套房子作为长期投资，因为房价肯定还会涨。

       叶先生也许还不清楚，他已成为此次第二套房贷新政“调控的对象”。我市一家商业银行的个贷部负责人说，那些本来已身负贷款的买房者，再次贷款购房进行投资，承担双份甚至更多月供，甚或在大牛市的催动下，抵押房产到股市投机，才是银行真正的风险所在，此次政策调控的对象也正是这个群体。

       有市场分析人士认为，央行和银监会此次房地产信贷新规定的出台，有利于控制房地产信贷风险和盈利的可持续性增长。此次出台的政策，一方面是通过增加财务成本的方式，抑制投资性住房需求，另一方面，也是由于美国次级按揭危机，使监管机构对房地产信贷风险更加谨慎，采取了防范措施。此举有助于降低商业银行的房地产信贷风险，减少不理性竞争，从而实现盈利的可持续增长。

       第二套住房如何认定成焦点

       自房贷新政出台以来，有关第二套住房如何认定就成为房贷新政中的焦点。

       对于如何认定第二套住房，央行负责人日前表示，“可以明确的是，央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定‘首套自住房’和‘第二套(含)以上住房’。”央行表示，商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。

       央行表示，央行征信系统完全可以成功认定第二套房，拥有覆盖全国的数据库，只要贷款人曾经买过第二套房，将完全在这个系统中如实反映出来。

       岛城商业银行正在行动

       连日来，记者致电岛城几家商业银行了解到，有的银行目前已接到总行相关通知及实施细则，有的还正在等待总行通知，但无论采取何种口径都将严格执行央行、银监会的规定。

       记者了解到，在第二套住房的认定方面，争议最多的就是第二套房是以个人为单位还是以家庭为单位认定。多家银行的有关负责人透露，他们多是以“家庭”为单位认定“第二套”，有的银行则认为以“个人”为单位更为合理，但均表示要等“房贷细则”明确后才能定夺。

       某银行个贷中心相关负责人介绍，如果是已婚人士贷款购房，一般都要求夫妻双方亲自到场签字方能办理贷款，在获得贷款人婚姻状况和配偶信息后，银行会在全国联网的央行征信系统里查询夫妻双方的信用状况。如果其中一人已经贷款买房，就会认定为是第二套以上住房。而银行界另一位业内人士则认为，央行与银监会总体精神是以“个人”为单位，而不是以“家庭”为单位界定，这样避免一些有正当换房需求的家庭要支付过高成本。

       住房消费贷款目前已成为各家商业银行重要的资产业务之一。来自人民银行青岛市中心支行的统计显示，住房消费贷款已成为带动消费贷款上涨的主要力量，八月当月就比上月增加11.41亿元，同比多增6.45亿元，占个人消费贷款增量的86%。其中，新建房贷款新增8.88亿元，同比多增4.84亿元；再交易房贷款2.5亿元，同比多增1.58亿元。因此此次房贷新政的实施，不仅对购房者有着重要影响，对商业银行也是一个新课题。 （本报记者 傅 军)