曾参与《条例》讨论的专家表示，国务院法制办已对其进行了近两年的研究与修改 ，今年3月份法制办完成了最后一次修改，从程序上来看已经可以出台。但其中一些与商业地产开发运营有关的部门意见还需协调。

合理调配商业资源

    “《条例》的核心内容涉及到对商业资源、中小企业及土地资源的保护问题。”中国人民大学商学院教授黄国雄说。

    据业内人士介绍，《条例》将会从四个方面对商业地产的开发进行规划。首先是控制总量，即一个城市的商业网点比例及规模要依据当地购买力、人口及经济发展设定；第二是规划增量，一些新开发的项目位置设在城市中心或是郊区、社区及新开发区，需要进行科学论证。

    “现在的问题是包括北京CBD在内，一些开发商盲目开发规模过大的商业项目，某些开发商在住宅中规划过大比例的社区商业，如珠江国际城、世纪星城、新华联家园等住宅大盘均推出了10万、15万甚至20万平方米的社区商业，造成商业资源的浪费。”黄国雄表示，今后这些现象在《条例》出台后均会有所控制。房地产项目中剥离出来进行商业地产开发的用地超过一定比例须申请和听证。

    第三则是调节存量。也就是说《条例》会对现有的商业面积及商业结构不合理的商业项目进行调整，包括一些汽车市场、农贸市场及小商品市场进行搬迁或农改超。而第四是优化质量。

    “过度开发的问题在现在的商业地产中普遍存在，一些中小城市已经建出大型的卖场或百货业务。”黄国雄介绍，《福布斯》网站近期根据大型购物中心的使用面积公布了全球十大购物中心。在这十大购物中心里，有8家都落户亚洲，而4家在中国，其中东莞的华南购物中心为全球最大购物中心。

    但就经济发展水平而言，中国目前并不能支撑如此大规模的物业。而据业内人士介绍，华南购物中心正面临经营困局。

    同时，从世界的发展趋势来看，购物中心正在小型化，土地资源与价格及购物成本、交通拥堵等问题都加速此趋势。如美国的购物中心多建在一些别墅区或郊区，1万平方米的购物中心已经占到了市场总量的70%，而“在中国一味地求大，10万、20万平方米很随便地就开发出来。国家也会对此有针对性进行总体上的控制。”

    但就具体操作细则层面，《条列》并不会做规定，业内一致认为，国家或政府部门在监管商业地产开发的过程中遵循的原则是“管大不管小”、“管面不管点”、“管商业形态不管商业业态”：管大不管小”即一些体量大且涉及到周围环境、土地及中小企业生存的商业地产项目一定要经过审批，小的门店则由市场自行调节；“管商业形态不管商业业态”的意思是业态属于企业的行为，可开专卖店也可开便利点，但商业形态则关乎业态集聚的规模与空间，如涉及到市容、交通及资源利用等问题，《条例》规定还需听证。

    另外，各地还要在《条例》的框架下再根据各地情况制定每个城市的《商业网点规划》（以下简称《规划》）。

    各地需根据城市发展规划商业用地，通过一定的报批程序、听证制度来确定商业地产开发，从而规避出现城市商业用地方面的形象工程、市长工程及关系工程。

部门间有待协调

    至于具体出台时间，商务部市场建设司一位人士表示，“《条例》已经上报到国务院法制办，并已列入国务院一类立法计划，年内会出台。”而在2006年，在接受国内一家媒体采访时，商务部市场建设司一位助理巡视员曾表示，“争取年底出台”。

    至于中间为何相差一年之久，商务部新闻办表示，鉴于《条例》出台时间尚未确定，暂时不接受采访。而一些业内专家则对出台时间采取了回避态度。一位接近商务部市场建设司的人士则表示，《条例》进展缓慢有多方面原因，部门间的协调就是其中之一。“执行《条例》横跨的部门较多，包括商务部、建设部、发改委、规划委等。”

    “还有各地政府的问题。之前各政府部门对于规划用地可以通过申报的形式进行调整，多以捆绑的形式进行商业用地的招拍挂，有一定的操作空间和获利空间。如果单独规划商业用地，在短期内很难被开发，其中的时间成本是开发商不想背负的。开发商拿地的积极性不高导致政府执行《条例》的积极性不高。”一业内人士从市场利益的角度分析道，并且监管力度如何也是一个考验，北京已经明确表示四环内限建大型商业项目，但仍有项目在开发。

    另外，《条例》出台前还需制定一些前置性的政策，如同业损害的政策，什么样的区域可开发建设哪些类型项目，听证制度是一票否决制还是少数服从多数的规则等等。

    易铺网首席执行官陈建明表示，《条例》是一部覆盖全国的法律。但从现在来看，中国有660多个城市，每个区域的市场特点、消费特点及经济发展水平都不同，很难在细节上有针对性地指出如北京和上海这样的市场在商业规划方面怎样操作以及规避盲目开发，还包括一些二三线城市及小城市。“对于政府来说这是一个考验，应当谨慎。”