住房市场供应和需求相协调

    目前面临的房价问题就是由于供应和需求之间不协调而产生的。房价上 涨过快是因为相对于供求而言，需求过旺。

    为稳定房价，中央已经在宏观上先后出台了“国八条”、“国六条”，但是房地产是一个区域性很强的市场，这是由于房地产的不可移动性决定的。研究房地产市场千万不能把北京房地产市场看成是中国房地产市场的代表。也不能把上海市场看成是中国市场的代表。有些人往往把北京或上海房价的上涨速度看成是全国房地产的发展趋势，所以得出的结论往往是有偏差的。甚至还有的把两个地方搭在一起，一方面说一个城市的房价上涨过快；一方面说另一个城市的房子空置太多，提出这样完全矛盾的假问题。

    中国现在有661个城市，没有两个城市的房价及其上涨或下降趋势是一样的。其他市场比如说家电、汽车，要涨价全国都涨，要降全国都降，但是房地产却不同。所以各地的供求关系除了中央做宏观调控外，还要有各地政府做“中观”调控，还要把政策落实到每个城市。调整住房的供求关系并不是简单的事情，是对地方政府的严峻考验。可能今年调整好了，过两年又会出现过多或者过少的问题。比如，2004到2006年上海之所以出现房价上涨过快，是因为1999年、2000年上海市政府看到供大于求，就减少了土地供应量，但后来政策一发挥作用，需求爆发了，供应量就不足了。现在通过调控，上海房地产市场是供大于求的，买方市场，总体房价出现稳中有降。那么下一步会怎样呢？这样就存在一个不断协调的问题。

市场化和住房保障体系建设相协调

    房地产市场的和谐发展需要用两条腿走路，一是市场化，二是保障性，少了哪条腿都不行。

    中国住房市场化速度是快的，也是好的，不能因为保障不足而否定市场化方向。现阶段住房保障的问题没有引起足够的重视，也没有把市场化和保障性这两者的关系很好地搞清楚，两个问题被扭在了一起，把应该由住房保障来解决住房问题的人群也推向了市场，结果可想而知。

    重温一下1998年国务院关于深化住房制度改革23号文件里的内容，到现在为止依然非常重要：“面向中等收入以及中等收入以上的家庭供应市场价格商品房，面向中低收入家庭供应经济适用房，面向低收入家庭供应廉租房”。我认为这种配置是比较合适的。特别是现在我国贫富差距比较大，中低收入家庭比例比较高。现在应该大大增加23号文件中讲的中低收入家庭的住房供应量。在整个商品房开发中，这方面的投资目前还不是很多，只占4％多一点。

    能不能用更多的财力来解决中低收入家庭的住房问题？这个问题亟待解决。但是这个问题在社会上有很大的意见分歧。刚开始出台经济适用房政策的时候，政府一个主要的目的是为了拉动经济。那时候还担心经济适用房出来卖不掉，所以北京出台了政策，只要有钱都可以买，结果很多不是中低收入的都买了经济适用房。这样大家意见就大了，因为其他的一批中低收入家庭买不到。这个问题是可以解决的，发现问题就马上解决。可惜解决的速度稍微慢了一点，导致了进一步的问题。于是有人说经济适用房制度要取消，我认为这个不应该。有了问题要解决，要补救，没有必要马上枪毙。中央政策反复强调经济适用房要规范和改善，而不是取消的问题。我是十分赞成的，因为我国中低收入的家庭占的比例太大了。

    至于低收入家庭的廉租房问题，中小城市重视不够。低收入家庭的比例尽管没有中低收入家庭的比例那样高，但是也必须要覆盖，才能使我国实现联合国提出的目标：“人人享有适当的住房”。请注意，第一是“人人”，不是少部分人，也不是大部分人；第二是“享有”，不是没有，但也不是拥有；第三是“适当的住房”，对于不同收入的家庭，“适当”的概念是不一样的。

    在中国房地产市场的发展过程中，住房社会保障的问题必须要解决好。当中低收入的家庭达不到购买商品房的水平时，当低收入家庭根本买不起房的时候，怎样帮助他们解决“人人享有适当的住房”的问题，这里面就有社会保障的任务。现在最主要的问题是社会保障不足，而不应该因此责怪市场化，市场化的方向不能逆转。

房地产业发展和金融产业发展相协调

    应该说，金融的发展为中国房地产发展立下了汗马功劳，没有金融业的支持就没有今天的房地产业。但是现在房地产金融的发展却是相对滞后的，甚至成了房地产市场发展的障碍。现在房地产融资渠道很单一，一旦有什么问题，银行首先很敏感。

    最明显的例子是2003年央行的121号文件，那时候不是房地产业先反应，而是银行先反应，因为银行感觉到杭州的房价上涨过快产生泡沫，可能会蔓延全国，甚至会危及到整个金融体系的安全。当然，我们不能掉以轻心，因为有我国香港、台湾地区以及日本的房地产泡沫及泡沫破灭带来的经济和社会动荡的前车之鉴。但是欧美一些市场经济国家同样有房地产泡沫，甚至比我们还要严重，为什么人家不慌张？主要原因之一就是他们的金融体系比我们完善，资本市场比我们发展得要好。在那些国家，房地产金融不全靠银行，即使是向银行贷款，银行也可以通过资本市场来消化风险。所以，归根到底是要发展多元化的融资渠道，要有多种融资产品。

    另外一个重要问题，为什么现在房地产市场需求很旺?一个主要的原因就是资金流动性过剩，有钱人的投资没有出路。在股市不景气的环境下，惟一也是最好的投资出路在于买房子，这是导致楼市需求大膨胀的原因。现在好了一点，股市起来了。资金流动性过剩是客观存在的，而且是一个长期问题，迫切需要把投资疏导到其他方面去，比如说购买股票、房地产债券、基金等等。这样既可以防范金融风险，同时又能为投资者找到投资渠道。应该呼吁金融部门加快改革和创新，发展资本市场，创新房地产金融产品。这个过程也能够起到大大提升房地产企业素质的作用。

增长方式和资源环境的承载力相协调

    要推行符合中国国情的住宅建设模式和住宅消费模式。中国有那么多的人要到城市里来，盖了那么多的房子，在建造和使用过程当中如何节约资源、保护环境，这个问题非常重要。我们要把“国六条”提出来的“90平方米的住宅要占到70％”的要求看成是一项战略任务，当作带动各地积极行动的有效措施去对待，它不仅有调整住宅结构，稳定房价的作用，更对可持续发展有重要的意义。
（■顾云昌   中国房地产及住宅研究会副会长）