位于建材批发市场北１０００米即墨上杭村的熹祥苑，本身为集体产权房，却在某报纸媒体上登房产广告，违规进行销售。

　　集体产权房与独立产权房到底有哪些区别呢？

　　一、产生基础不同

　　国家法律规定土地使用权分为国有和集体所有两种。城市开发房地产均是国有 土地使用权转让；农村则是集体土地所有与使用一体。农民申请修房均是在其范围内审批的宅基地上修建，这种房屋是不纳入城镇房屋交易的范围，其交易行为和结果不受保护！

　　二、没有产权证

　　在农村，土地归集体所有。在这类土地上建造房屋，不用交纳土地出让金等费用。法律规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。外来者如果购买了这类房屋，并不能享有房屋的产权，而是居住使用权。

　　而通常的商品房，购买者享受的是完全独立产权，有自己的房屋产权证。

　　三、享受的一系列权力不同

　　如果购房者在取得房屋后不能取得房屋所有权证，那么他所购的房屋所有权处在一种未经法定形式确定的状态，购房者不能取得如下权利：

　　1、不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让不具有产权登记的房屋。如进行上述行为，也会因该行为违反国家法律的禁止性规定而被宣布无效，法律不予保护无效的民事行为，各方的损失只能由各方自己来承担；

　　2、无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权。按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的唯一凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任；

　　3、在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿；

　　4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将无法通过法律渠道主张自己的权利；

　　5、无法部分改建所购房屋；

　　6、在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。

　　而商品房的居住者拥有以上所说的全部权利。