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立足新城阳 发展北青岛 城阳地产市场论坛纪实

青岛新闻网  2007-01-24 08:29:58 青岛日报

  

  1月19日,由青岛日报组织的“2007城阳房地产市场论坛”在城阳区举行,有10家城阳一线房地产开发企业应邀出席。

  2007年,城阳住宅地产、
商业地产齐头并进。预计,由此以至今后数年,城阳地产的高速发展,将推动城市的住宅建设与商业配套,以期与城阳的经济实力与区域地位相匹配。

  开发起点高、开发企业实力强、单个项目体量大是城阳地产的显著特点。2007年,城阳房地产市场将是热点,也注定是焦点。会上,各地产企业在阐述城阳地产巨大潜力的同时,更重点探讨了城阳地产如何来应对挑战。

  城阳房地产已成为青岛市的主力军

  与会者并没有仅仅限于2007年孤立的一点,而是从地产发展、城市脉络、消费潜力等多方面进行了解析。

  都霖美景房地产公司 苏林青:从去年开始,城阳本土开发商更加注重产品的品质、品牌。精装、地暖、多层带电梯等高配置产品不断出现。城阳区土地资源相对丰富,楼盘的景观做得不错。与市区相比,种类也更为齐全,除了普通住宅,还有单身公寓、联排等产品。

  2005年城阳区改造了28个社区,当年完成12个,建筑面积100多万平方米,这消化了一部分住房消费群体。近期有30多个已开发、未开发的楼盘,有些定位相对雷同,宝龙、希尔景园、瑞麟公馆、青特汇豪景苑、万科魅力之城等都是定位在高端客户,竞争将会非常激烈,给本土开发商带来新的课题,值得深思。

  青岛中联盈地置业有限公司 刘学新:通过上个月开业的中联大润发购物广场的销售情况来分析,城阳的消费水平还是非常高的。青岛市内大润发超市的人均消费在40-50元左右,而城阳的人均消费达到90元,比市区还高。开业以来,每天平均销售额在90万元,最差的一天也在60万元。城阳缺乏高端消费产品,大润发本身也是定位中低端。开业第一天,地下2万平方米的停车场全满,地上也是,说明城阳人汽车的拥有量也非常高。

  宝龙城阳广场来了之后,57万平方米的大型SHOPPING MALL,加上家佳源、喜临门、国货、利群等购物中心,商业地产将趋于饱和,政府应适当控制。

  银盛泰集团 黄志刚:2007年,城阳房地产将是一个高度放量的市场,银盛泰集团在城阳开发多年,还是第一次遇到这种情况。这说明两点:一是城阳市场本身需求还是很大,市场高度繁荣;二是面临竞争加剧。

  参照大城市发展历程,城阳正在走出边缘化,都市副中心正在形成。随着基础设施、交通等的完善配套,城阳已经具备了这样的条件。城阳类似于北京的通州、望京,当然目前高度发达的干线交通还相对滞后。

  天泰集团 李斌:现阶段城阳房地产有个定位,可以称之为“养在深闺人初识”。研究一个区域发展状况,首先关注区域板块的价值。

  一个区域的房地产市场,第一个阶段是刚开始,一片空白,有一两家发展商关注这个区域,是这个区域板块的儿童期;第二个阶段是少年期,由于先期的开发商获利,引起外界的关注,这个区域为多数开发商所认同,特别是一些观念比较先进的开发商,现在城阳正处在这样一个阶段;最后一个阶段是壮年期,区域的价值完全呈现,交通、医疗、商业等配套完善,区域的价值得到释放,开发商全面获利。竞争最激烈的是第二个阶段,开发商已认识到区域的价值,但没被全社会认可,客户积累量不大。

  青岛青特置业有限公司 李宗敏:个人观点2007年城阳房地产市场将处于一个完全的买方市场,鉴于万科、宝龙、卓越等地产商进入,已经拉动城阳板块房地产的品质,高端竞争激烈,对城阳房地产市场的规范和优化有带动作用。市场环境对消费者来说,是逐步渐优化、逐步规范的。

  城阳房地产走向“蓝海”

  每一位在座地产商都希望在差异化竞争中,开辟一片全新的市场天地,找到自己的“蓝海”。

  百通集团 薛风:城阳地产市场用一个字来形容就是“好”。不然的话,不会有这么多有实力的开发商今天坐下来讨论。在大好的形势下,我们应当给城阳留下点东西,也就是把我们好的产品留下,作为这个城市的印迹。2007年市场会有竞争,但我认为不像大家想象的那么激烈。因为有各自的定位和认识,自己也会根据市场的状况来放量产品。因此,最主要的是把产品做好了,控制自身项目的开发节奏,对市场有准确的预测能力和价位预测。

  天工地产顾问有限公司 蒋娟绘:虽然2007年城阳有这么多开发项目,细分起来,其实市场压力不像想象那么大。比如宝龙的商业项目与其他的住宅项目不发生冲突,城阳市场2007年还是很有潜力。城阳几个板块的客户群体是不一样的。比如308板块很多购房者是来自市内、李沧,作为第一居所。主城区的板块是城阳市内的客户,不符合青岛人作为第二居所的条件。崂山西麓的香溪庭院、百福山庄等别墅项目是作为第二居所,它反而是与即墨温泉、鳌山卫等区域的一些项目争夺相同的客户群体。

  2007年各项目在推广与定位的时候,应把项目的特色体现出来,对自己的客户群体用一种适当的语言,做一些合适的引导,这是至关重要的。

  外地企业撩开面纱

  宝龙、卓越与本地企业一道讨论城阳地产的发展,还是第一次。更多的了解外地开发商,也是本地企业的一种愿望。

  宝龙城市广场 肖志彬:宝龙城市广场项目是为各地产公司服务、配套的。从项目出发,可以提出需要宝龙城市广场在商业上做一个怎样的功能配套,我们在后期的规划上可以去完善。

  单从50多万平方米的项目规模上讲,赋予城阳这么一个区域,它的意义有多大,它的成功率有多高。我们经过多方论证,把宝龙商业项目定位于为整个青岛、周边城市以及山东、渤海湾区域服务。宝龙城市广场主要分三个方面:娱乐、五星级酒店和完善的商业体系。娱乐的主要功能是打造类似韩国乐天模式的游乐中心。原来宝龙城市广场总投资25亿元,确定娱乐模式之后,将增加5个亿投资,达到30亿元。另外,近期决定宝龙城市广场商业物业自我持有率也将从70%上升到80%,这说明我们对项目的信心。

  卓越集团 王昶轲:可能对于各位来说,卓越集团相对神秘一点,或者说相对不是特别了解。卓越是一家外商独资的房地产开发公司,总部设在深圳,在深圳开发有12年之久。在深圳,卓越的综合开发实力排在前五位,并且在2005、2006年连续两年进入全国18家蓝筹地产。2004年,正式启动全国发展的战略,第一期进入的城市是武汉、长沙,青岛是卓越集团在山东进入的第二个城市。

  卓越集团的主流产品是面向中端的大众化住宅,品质相对比较精细,有名的产品如蔚蓝海岸。另一个主流开发路线是高档写字楼,卓越集团是深圳CBD区域内,写字楼开发量最大的一家公司。

  布局青岛,一直是卓越多年来的考虑。2006年10月落户城阳,我的理解是看到了城阳的发展前景。卓越项目的地块在白沙河入海口,占地1500亩,建筑面积约140万平方米,主要以住宅为主。

  外地企业对城阳房地产是个促进

  论坛上,本地的房地产企业表现的足够“好客”,这种态度的背后也有对产品的自信,良性竞争的结果是市场的进一步规范。

  刘学新:城阳区地产一直在健康发展,万科、宝龙等外地企业的到来,对我们企业有压力,也有动力。城阳比较适合于做大盘,早在十年前,这类大盘早已在广东出现。以前,千禧国际村和100福国际山庄算是城阳大盘,但我们的开发速度慢,不像外地大型房地产企业资金、实力都比较强。

  我也参观过许多万科的楼盘,但都是建成之后,这次有近距离学习的机会,可以天天去看,天天学习。

  千禧置业咨询有限公司 王静:价格是市场发展的风向标,2006年青岛部分郊区市场受到了比较大的冲击。2007年,城阳的房地产市场将从快速扩张向理性回归,从盲目开发向差异化竞争转变。宝龙、万科等外地企业在产品品质和资金链上有保证,起到稳定市场局面的作用,创造一个非常好的市场环境,对于城阳市场可以说是“柳暗花明又一村”。

  青岛鑫源置业集团有限公司 程祥:对于外地企业的进入,个人抱欢迎的态度,青岛城市土地稀缺,小公司多。大企业的进入,对所有企业形成压力,在竞争过程中会加强自身的团队建设,市场也会更加规范。

  苏林青:三年之前,当时的城阳房地产市场火爆,卖房也没有策划,一开盘就被抢购,这种情况在青岛市区也出现过。房子不愁卖,对企业利润有利,对企业发展不利,这使房地产开发不再需要人去思考。

  对城阳这么小一个区域,宝龙、卓越、万科等巨头的进入,可以说是件好事,对企业发展有利,从理念、开发方式等多方面是个考验。

  城阳房地产发展要解决的问题

  许多青岛人对城阳还较陌生,区域的交通、教育等现状不可能短期改变,让更多的人认识城阳,认识正阳路、世纪公园,认识城阳的亮点。相信是短期内能做的,也是最为有效的方式。

  李斌:城市发展一种是摊大饼的模式,如北京。一种是纽约那种组团发展的模式,中心与副中心以高速路与轻轨相连。无论青岛是哪种模式,目前都没有发展到城阳。但总有一天随着城市的发展,城阳到市区20-30分钟的交通完全可以实现。有个建议,大家在2007年应适度放量,放量过快,会影响销售。

  肖志彬:城阳的经济的活力还是不错的,薄弱的环节是人口比较少。人口少直接影响到商业与住宅房地产。城阳消费环境不是太好,这种现状对宝龙是有利的,我们的项目可以与此产生互补。

  人口也是大家最关心的,人口不能仅限于常住人口,应将市区与外地人引入城阳。青银高速这样的路段在之前我们到过的一些城市是不收费的,当然青岛的这种情况自有它的道理,但与我们服务的项目是个冲突。

  苏林青:我与市区的一部分潜在客户沟通过,他们均表示郊区化是发展趋势,城阳的整体环境也很适合人居住,但从五四广场到城阳城区坐公交车要2个小时、开车要一小时,交通仍是个瓶颈。

  其次,区域教育相对落后,基础教育资源相对薄弱,应引进一些名校,合资办学,改变教育环境。

  第三,多数人缺乏对城阳板块的认识,城阳应从理念上加以引导。 本报记者  张则涛

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