房地产是一个与公众生活密切相关的行业，也是一个特殊的中间行业，在它上游涉及到建筑材料、工程施工等一系列生产和服务性行业，在它下游 则涉及到消费者的权利、物业管理等敏感的问题。所以，如果中央政府的房地产宏观调控政策缺乏系统性方案，那么很可能会顾此失彼，各项政策之间产生相互抵消的效应。

　　通过税收手段对房地产行业进行宏观调控，既是国际惯例，也符合中国的国情。但正如人们所担心的那样，如果在征税的环节、征税的幅度、征税的时机上把握不稳，很可能导致消费者承受代价，宏观调控的目标难以实现。如果现在开征房地产税，对于房地产投资者来说，只不过增加些微成本罢了，在房地产供求关系十分紧张的情况下，房地产投资者会采用各种手段将增加的成本转嫁给房地产消费者。所以，不能盲目提倡征收房地产税，而应当对我国房地产法律关系进行系统思考，从而制定科学的宏观调控制度。

　　首先，笔者认为对土地不能征收土地使用税。土地是一种不可再生的宝贵资源，解决土地科学利用问题，必须通过民主的方式，制定科学的城市土地规划，确保土地优先用于满足城市居民生活需要，在此前提下，政府应当区分工业建设用地和商品房开发用地，将土地规划作为控制房地产行业发展的最基本手段。

　　现在一些城市土地规划朝令夕改，土地的综合利用率很低。在这种情况下征收房地产税，只能使房地产法律关系更加复杂化，不可能达到宏观调控的效果。

　　其次，在土地流转环节，应当取消土地增值税，实行土地出让金制度。土地使用者在转让土地的过程中，必须缴纳5%到20%的土地转让所得，用以建立土地基金。在农村这项基金用于建立农村社会保障基金，在城市这项基金用于充实城市安居工程资金。

　　第三，在商品房保有环节，征收房地产税。但是，并非所有的商品房都征收物业税。从世界各国的情况来看，政府兴建的经济适用房和廉租房不征收房地产税，国家只对新建的高档商品房征收房地产税。房地产税按年征收，根据房地产价格上涨幅度，确定房地产税的税率，商品房所有权人必须按年向国家缴纳房地产税。这样做既可以充分利用土地，防止商品房所有权人囤积居奇，又可以通过税收调节的手段，进行财富的再分配。

　　从实际效果来看，无论是美国的纽约还是欧洲的布鲁塞尔，在城市的中心部位，商品房往往优先提供给城市中下层居民，而收入丰厚的人士一般在城市郊区购买高档别墅。这种房地产布局，既可以有效地解决大多数城市居民的住房问题，同时也可以缓解公共交通所带来的压力。

　　因此，利用税收手段对房地产业进行宏观调控，必须区分土地和商品房，不能“胡子眉毛一把抓”。在城市商品房开发环节，应当尽量减少税收，在开发商、工程承包商、建筑材料供应商、劳动者之间建立比较公平的利润分配机制，防止由于税收过重而导致开发商转嫁矛盾，从而使房地产系列法律关系被扭曲。在城市应当区分经济适用房、廉租房和高档商品房，对经济适用房、廉租房不征收房地产税，只对高档商品房征收房地产税。征收房地产税的目的是增加商品房保有环节的成本，防止少数消费者或者投资者滥用资源，从而导致房地产畸形发展。

　　当然，取消土地使用税和土地增值税之后，可能会扩大商品房开发商的利润空间。因此，政府应当在城市规划、税收手段发挥作用之后，辅之以必要的价格手段，适当限制商品房的价格，确保城市居民居者有其屋。　　

　　简单地说，在房地产宏观调控方面，土地用费、住房用税，先规划，后调价，理顺房地产开发、承包、施工、消费法律关系，建立一种良性的房地产动态平衡发展模式。
■乔新生（作者为中南财经政法大学教授）