二手房市场面临“后个税”时代
不论各方如何看待，在房地产市场上，二手房市场确确实实已经成了宏观调控影响最快的一个板块。
国家税务总局公开发布“8月1日起将对二手房转让征收百分之二十个人所得税”的强征令。个税新政实施一周多以来，从市场反应来看，大多
城市的二手房交易量从新政实施前一周的短期急剧放量转变到现在的明显下滑。二手房市场将迎来“后个税”时代的到来。
个税引发全国避税大战
为赶上8月1日大限前的“免税末班车”，全国各地短短数日内上演了一场声势浩大的二手房过户的避税大战。
青岛作为早已开征二手房个税的城市，在这次“排队”运动中，本应置身事外，但许多购房者抱着“宁可信其有”的态度，唯恐税收增加，也来到交易中心，要求提前过户。
市房产交易中心有关负责人告诉记者，市民扎堆过户的心态主要是对相关政策不了解造成的。其实，我市从去年6月1日开始，对个人转让购买未满5年的自有住房取得的所得，已经开始按照收益的20％征税。
一位中介人士认为，虽然国家调控的根本目的是让老百姓更容易买到房子，但每次调控，首当其冲的都是二手房，而且主要表现就是加税。如此一来，房价不涨了，实际购买成本却并没有降低。老百姓害怕“增税”已经到了杯弓蛇影的地步，这种现象的出现，实际上是政策不稳定造成的。
8月1日之后，交易中心冷清了许多，现场工作人员介绍，因为大部分人都提前过户了，这两天每天的交易量只有平日的三分之一左右。
但不可否认的是，百分之二十的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。
“核定征收”发出“温柔一刀”
就在8月1日个税开征的首日，北京、上海、杭州等地出具的实施细则，都提到了普通商品房按照住房转让全额的1％核定应纳个人所得税。
按照国税总局的《通知》，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，对其实行核定征税，具体比例由各地税务局在住房转让收入1％－3％的幅度内确定。
业内人士指出，从“差额的20％”到“全额的1％”的明显转变是由于实际征缴过程中个税征收操作的困难所导致的。征收个税取证难、出售价核准计算复杂和合理费用认定环节繁多等三点导致了目前个税征收在操作上困难较多。如果能顺利解决以上几个问题，日后普遍征收“差额20％”的个税方式较为容易实现；而如果短期内无法解决，则在相当长的时间内都会执行“全额1％”的计税方式。
一位业内人士表示，“核定征收”的本意是不给逃税者可乘之机，但在具体操作中，由于“法定征收”和“核定征收”两者应税收入与税率存在巨大差别，而像北京、上海等这些热点城市并没有按“核定征收”的最高点3％来执行，而是按最低点1％来操作，无疑为“合理避税”留下巨大空间。
房产中介市场重新洗牌
据了解，二手房征个税自诞生以来就经历了试征、停征、反复等一系列震荡，而此次国税总局下发强制征收个税的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，让普通消费者、房地产经纪公司内心中忐忑不安的石头落地，市场预期反而会变得更加明朗和乐观，而从中长期来看，市场洗牌和房地产中介行业的调整也将在所难免。
有数据显示，虽然受到个税新政的影响，北京、上海等地中介业务量呈总体下滑趋势，但诚信经营的大型品牌中介公司实际的业务量的比重明显上升，这表明普通消费者对品牌中介公司的认可度在不断上升。在个税新政出台后，中小中介公司在市场上的生存空间越来越小，特别是以吃差价为主要经营模式的经纪公司将会很快被市场淘汰，而服务好、抵御风险能力强的大型品牌中介公司将在市场上走得更远。据了解，上海已经有小型中介公司开始关闭一些分店。
个税影响不会超过营业税
业内人士认为，虽然个税税率高达20％，但是个税的影响将不会超过营业税对市场的影响。
首先，营业税为全额征收，而个税仅为差额征收；其次，个税征收中有税费抵扣项目，如装修费、合理费用、交易过程中产生的税费等；第三，个税征收还有政策性优惠，如已购公房是住满五年的唯一居所，出售可以免个税，再如出售自有住房后一年内购买住房的，可部分或全部退税等，实质上从政策面来看还是鼓励老百姓自住性购房，影响面仅在投机、投资性购房上。而这部分购房群体在二手房市场所占比重较小，一般在5~7％左右。因此个税影响将不会超过营业税对二手房市场的影响。
在目前宏观调控的大背景之下，此次“强征个税”的政策不会像以往那样推行两三个月就无疾而终，半路夭折。按照目前的宏观调控的状况，此次新政策应该会得到严格的执行。“营业税”和“个税”的尘埃落定，市场前景将变得更加明朗。“后个税”时代，在经历过一轮短暂的观望后，二手房市场仍然会逐渐活跃起来。
相关人士指出，国六条明确提出要大力发展住宅二级市场，政府已有明确的态度。因此在“两税”之后，相信政府还会出台一系列具体促进二手房市场发展，增加二手房交易，通过二手房市场来分流一手房购买人群，解决中低收入和社会弱势群体的住房问题一系列的相关措施。在两税的“利空”之剑落地之后，“利空”就不存在了。反而市场预期将会更加稳定、行业发展将更加规范、市场前景将更加乐观、光明。本报记者编辑整理
