房地产市场调控进入攻坚阶段

    六部委出台文件限制外资炒房

    在央行宣布提高房贷门槛、建设部明确限制户型面积等政策出台之后，建设部、商务部等六部委又开始遏制境外热钱进入国内的房地产业。

    7月24日，经国务院同意，建设部、商务部、 发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）。

    这是我国今年发出的房地产市场宏观调控又一道令牌，对境外机构、个人购买商品房的资质进行了“设限”。业内人士认为，此举旨在打击外资炒作中国房地产，有望为部分地区房地产过热降温，平抑房价。

    “外资本地化”调控是核心

    业内人士指出，《意见》的出台，并非是阻止外资进入楼市，而只是在每个环节上加强了对外资原本宽松的管理。从这个角度看，中国房地产市场将进入“外资本地化”的调控新时代。

    具体来说，直接改变目前市场行为的细则包括：外资需先设立境内公司再进行房地产开发和投资，投资项目总额超过1000万美金的，公司注册资本金不得低于投资总额的50％；没有付清企业注册资本金，未取得土地使用证，开发项目自有资金不足的，均不予批准企业的外汇贷款结汇，且不得承诺任何一方的固定回报；境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，并采用实名制规范购房手续等。

    “新政并不是阻止外资进入楼市，只是在每个环节加强一下原本宽松的管理，达到‘外资本地化’的调控目标。”信义不动产研究中心相关负责人表示。

    遏制外资涌入房地产业

    近年来，外资在中国房地产市场上“跑马圈地”渐成加速之势，今年一季度外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过去年全年。北京、上海集中吸引了九成以上房地产外资。

    国际某投资机构的负责人认为，外资投资中国房地产业已经开始形成观望氛围。“政策在正式出台之前的传闻对于外资进入中国房地产市场已经有一定程度的影响。”目前，一些原本有意收购房地产项目的外资已经开始踌躇不前。

    北京某房地产公司总经理透露，一些地方政府出于引进外资的迫切需求，允许民营开发企业在拿到土地后，在境外设立一家公司，再以境外公司的名义收购上述土地进行开发。随着六部委文件的出台，这些“假外资”开发企业将首当其冲受到影响；另外，摩根士丹利这类在境内以收购商业物业和住宅为主的房地产基金也将受到不小的威胁，因为整幢商业写字楼的投资很难被认定为自住。

    复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，提高门槛意在抑制境外机构和资金来中国大陆炒房，而不是说不许外国人来买房，不许外资进行房地产长期投资。通过政策的调控，可以避免巨额外资通过“豪赌”人民币升值和中国房地产市场升温“快进快出”，维护中国金融市场和房地产市场的健康稳定。尹伯成说，“此次六部门的意见，是2002年中国取消外销房、内销房的区别后，国内首次对外资投资房地产重设门槛，是与国际接轨的举措。此前中国已经就国内房地产市场宏观调控出台政策，在全球化背景下，只有将内资和外资统一管理，才能使宏观调控取得预期效果。”

    能否平抑房价有待观望

    由于文件初稿早在一周前已经在市场流传，引发了众多外资的先期行动。据了解，上海、北京的高档新商品房和二手房的交易量在此前一周已经逆市上扬，出现众多高档房的“热买热卖”现象。

    市场人士介绍，这是外资限制政策与小户型开发趋势共同作用的结果。外资受限的消息使大量原有的外资购房者考虑到未来的交易手续可能繁杂，影响交易成本和时间，正积极抢在政策实施前购房，而卖家也在抛盘退市；大户型的稀缺资源则导致了买家接手的热情高涨。

    大多数市场人士认为，目前已有机构投资者放缓或放弃投资计划。新政必将在未来长时间影响外资在中国楼市的投资战略。排除恶意的短期炒作，市场交易量会有所降低，房价也可能因此下降。但随着外资投资的理性意识增强，短线炒房将被抑止，长线投资者仍然能找到机会。

    虽然新政策的出台对境外热钱入注我国房地产业会产生一定影响，但不少专家认为，在货币流动性过剩的情况下，银行放贷冲动和其他资金的投资动机使得大量的资金涌入房地产；再加上地方政府的“土地财政”模式带来的巨大利益，使得房地产开发在各地浪潮涌动。所以，房地产投资过热的根源还在于国内，遏制外资对房地产过热的影响有限。

    中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立博士表示，估计该政策实施后，其影响力将仅局限于北京、上海、广州、深圳等重点城市，在一定程度上起到平抑这些地区房价的作用，他同时认为，政府对外资的态度应该十分谨慎，因为政策的改变可能会影响外资的信心。本报记者综合编辑整理