万和家园逾期交房“变”退房，开发商宏凯集团玩起“拖”字诀退房，按揭贷款怎么办？

    逾期交房“变”退房

    日前，刘先生拨打本报楼宇热线88762259反映，2005年4月，他购买了青岛宏凯置地产业集团有限公司开发的位于四方区温州路上的宏凯·万 和家园一套90多平方米的房屋。在双方签订的《商品房买卖合同》中约定，刘先生购买的房屋总价45万余元，其中首付款为15万余元，按揭贷款30万元。开发商应在2006年5月31日前把取得竣工验收的房屋交给刘先生，如果逾期交房，超过30日，则刘先生有权解除购房合同。合同签订后，刘先生按照约定交付了首付款，与开发商指定的银行签订了借款合同，用所购房屋做抵押，向银行借款30万元。借款后，刘先生按借款合同约定向银行支付借款本息。

    但直到2006年7月初，刘先生仍然没有收到开发商的入住通知。于是刘先生根据购房合同的约定，书面通知开发商解除合同、要求退房，并要求开发商返还银行的贷款，使其与银行的借款合同得以解除，同时开发商退还他向银行支付的贷款本息。但对刘先生的退房要求，开发商一直迟迟不给予正面答复，玩起“拖”字诀，称要开董事会研究才能决定。本报记者曾就此与开发商青岛宏凯置地产业集团有限公司取得联系，得到的答复与刘先生如出一辙。

    办了按揭如何退房

    那么，已经办理了银行按揭贷款的房屋，购房者能不能退房？如何退房呢？山东华政律师事务所杨志民律师认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《司法解释》”）第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。第25条第2款还规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。《司法解释》规定商品房买卖合同“被确认无效或者被撤销、解除”情形下，得以解除贷款合同，而不是规定商品房买卖合同“无效或者被撤销、解除”情形就解除贷款合同。所以，并非只要房屋买卖合同效力消失，贷款合同就一定要解除。

    按揭贷款合同的订立，是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的。但是，贷款合同并不是房屋买卖合同的从合同，并不完全依附于房屋买卖合同。如果仅仅是当事人自行协商消灭房屋买卖合同的效力，贷款合同并不必然跟着消失效力。贷款合同效力是否继续穿在，依赖于合同双方购房者与银行的意思。如果购房者具有还款能力，那么贷款合同仍然可能存续。例如在退房的时候，假如开发商是把全部房款一股脑都给了购房者，当然购房者就应该把银行的所有剩余贷款本息都归还银行。

    依法提出解约主张

    如果是通过诉讼、仲裁方式确认房屋买卖合同无效、被撤销、被解除，则情况完全不同。这种情形下，购房者贷款合同目的已根本无法实现。此时购房者既失去房屋，也没有持有贷款，如果继续向银行来偿还借款本息，显然是极不公平的。所以，《司法解释》规定可以依法解除贷款合同。

    因此，购房者经过法定程序，以司法途径确认房屋买卖合同效力消失的真实性、合法性、有效性后，购房者或者银行还必须再通过司法途径提出解约主张，才能解除贷款合同，剩余贷款本息由开发商承担。如果不是这种途径，或者不提出这种解约主张，贷款合同仍然维持效力，购房者仍然应该向银行还款。

    本案中刘先生可以再提起诉讼，请求法院确认房屋买卖合同已经真实、合法、有效地解除，并请求解除贷款合同，从而免除剩余贷款债务。或者在提起解除房屋买卖合同的同时将银行列为第三人一并审理。本版图文／楼宇