逍遥花园、丽海馨苑、黄金岁月等小区迟迟不能办证逾期办证如何索赔

    近日，逍遥花园、丽海馨苑、黄金岁月等小区的许多业主，针对购买的房屋长期不能办理房产证的问题向本报楼宇热线88762259投诉，为此，本报记者就逾期办证业主如何维权、索赔等焦点问题，采访了康达青岛律 师事务所房地产专业律师汤书国。

    不能办证风险极大

    据了解逍遥花园、丽海馨苑、黄金岁月等小区的房屋由于各种原因长期不能办理房产证，那么有无房产证对购房者的权利有何区别？购房人签定的出售、出租合同是否有效？

    汤书国律师认为，房产证是房屋所有权的标志，签定了《商品房买卖合同》，一直办不下房产证，根据法律规定，目前购买者并不拥有该房屋的所有权，所有权仍属于开发商。在这种情况下，购房者无权出售、出租该房屋，签定的买卖合同或租赁合同均属于无效合同；由于产权一直属于开发商，购房者对该房屋的使用权类似于租赁房屋的承租权，属于极不稳定的一种权利，风险很大。

    要求退房如何赔偿

    逾期不能办理房产证，业主如要求退房，法律上有没有依据？要求退房之外，业主能否要求赔偿，怎样确定赔偿的标准？如果合同约定了违约金，但比例很低，能否再要求增加赔偿？

    对这些业主非常关心的问题，汤书国律师认为：按照《合同法》、最高法院的有关司法解释及《城市房地产开发经营管理条例》等规定，商品房买卖合同约定的应办理完毕房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以要求解除合同，退还已付房款。

    按照《合同法》及最高法院的有关司法解释，合同约定的违约金如果低于实际造成的损失，可以要求增加，但必须充分举证证明实际损失的数额，比如现在同等地段、同等质量、同等面积的商品房的市场价与当时购房的价款的差额可以作为

    判断该纠纷实际损失的一个重要标准。这在合同法上称作“履行利益”的损失，需要从法律的角度论证该违约行为的要件构成、实际损失的存在、违约行为与实际损失的因果关系等，并且索赔不能超过合同法的可预见性标准。

    限期办证也可索赔

    如果购房者买的房屋能办理房产证，业主能否通过仲裁（合同约定仲裁）要求限期办理，这种情况下怎样提出违约赔偿？

    汤书国律师认为，如果该小区房屋属于法律上不能办理产权证的情形，则限期办理也只是一句空话，在法律上只能通过仲裁解除合同、赔偿损失；如果该小区房屋不存在法律上不能办理的情形，而只是延期办理，则购房人可以要求退房、赔偿损失，也可以要求限期办理并同时要求承担延期办理的违约责任。本报图文／楼宇