房地产新政实施接近一个月

    中央政府调控决心不减

    至本月末，“国六条”细则正式实 施将满一个月。地产调控的效果到底如何，政府未来的调控政策走向又将如何，成为各方关注的焦点。在过去的一个月，任何一点风吹草动，皆会触发各方业已绷紧的神经。

    调控效果有待观察：京沪穗等地成交量下滑

    一些主要城市6月份的数据显示，成交量在调控之后的确有所减少。根据北京市房地产交易管理网的统计，6月份以来，北京期房平均日成交量为400多套，与5月份600多套的平均日成交量相比，出现明显下降，房屋成交下降率接近四成。

    而据上海楼市监测系统显示，“国六条”正式实施至6月8日，商品房成交套数4091套，面积约50.9万平方米，分别比前一周下跌39％、37.7％。其中，住宅成交套数的跌幅为30.3％，为今年以来最低。

    广州市房管局公布的今年5月份房地产销售数据显示，该市房价正在下降，市场成交量也大幅萎缩，比去年同期少了四成多。

    但中国社科院金融研究所所长易宪容并没有那么乐观。他指出，“国六条”细则刚开始实施，要马上产生多大的影响是不可能的。“国六条”的效果还要进一步观察。

    中央频发调控信号：

    将对90平方米以下新开工项目限价开发

    日前，建设部政策研究中心房地产业处处长赵路兴表示，这次宏观调控不但要调整住房供给结构，同时还将对90平方米以下新开工项目，进行限价开发，有关实施细则也有望在近期出台。赵路兴说：“政府限定它的套型，比如90平方米以下，再限定它的房价。然后开发企业进行投标的时候，它投两个标，竞地价、竞房价，在房价、地价上进行一个综合选择，从优选择一个相对来说平衡得比较好的一家企业中标，然后进行开发建设，保证中低价位，中小套型住房的供应。”

    国土资源部5月30日发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，强调从严土地管理为遏制违法违规占用土地，充分发挥土地供应的调控作用，确保房地产调控的土地政策落到实处。《通知》强调，不得违反土地利用总体规划和年度计划用地。未经批准进行试点擅自增加使用的建设用地，要追究责任，并扣减用地指标。要严格执行农用地转用、土地征收和供地备案制度，对不备案及弄虚作假的地区要暂缓农用地转用、土地征收报批。新增建设用地不得用于土地收购储备。

    银监会的作用也不可忽视。银监会主席刘明康日前强调，当前各商业银行要有效管控房地产放贷增长。各商业银行要加强房地产贷款风险管理，严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款并进行贷后检查。要大力发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例和严格控制授信。调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控房地产信贷。

    地方陆续推出实施细则：

    深圳细则明确规定单个楼盘90平方米以下占70％

    6月9日，青岛市政府发出《关于贯彻国办发〔2006〕37号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知》。《通知》要求，从6月1日起，凡新审批、新开工商品住房建设，户内套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到住房开发建设总面积的70％以上，过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合此要求的，开发建设单位要根据要求进行套型调整。新建住房结构比例应在全市范围内控制，在住房建设规划公布前，规划部门暂按单个建设项目住房建设面积控制住房比例。

    6月20日，深圳国土房管局颁布细则。深圳方案显示，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合该要求的，均应进行套型调整；因特殊情况需要调整住房结构比例的，必须报建设部批准。今后新出让的住宅项目，达不到70％以上标准的，不得签订土地出让合同。

    来自北京市建委和北京市规委的信息表明，根据“国六条”的相关内容制定出的实施细则方案已报市政府。据了解，北京市实施细则目前已定下三个大方向：加大中小套型和中低价普通商品房的供应，加大经济适用住房的供应，加大廉租房的供应。

    在6月份前后不到20天的时间里，广州市国土房管局四度“出手”：两次发出“通缉令”，追缴34家单位的土地出让金；发出闲置土地回收公示，宣布收回25宗面积总计约32公顷的闲置土地；发出“通牒”，要求未加入房屋管理系统的47个项目，必须在7月30日之前换证上网，确保市民“阳光购房”。

    调控在观望中进行：

    加强外资进入房地产市场限制

    从国家统计局近日公布的国房景气指数以及发改委和国家统计局联合发布的70个大中城市房屋销售价格来看，近期中国房地产业依然热度不减。中国地产的未来走势如何？调控政策是继续“温和”还是在观望中加“猛药”？这些成为目前最大的悬念。

    “宏观调控，还要继续观察。”央行行长周小川如是说。看来，边走边看形势，将成为下半年调控政策出台的主要判断点。

    中国商务部外国投资管理司副司长林哲莹日前表示，我国政府拟于近期公布外资进入国内房地产市场的管理措施。

    2005年海外机构在中国房地产领域投资34亿美元，占去年房地产总投资额的15％，而实际数字可能更高，因为部分无法核实的交易未被统计在内。面对外资大量涌入国内房地产市场，不少专家认为政府应通过调整资本管制政策等手段，加强对外资进入中国房地产市场的限制。《楼市》周刊综合消息