“如果担心不好出租的话，您可以委托我们代理出租，合同三年一签，我们承诺每年的回报率是房价的８％。至于以后，则完全根据市场价格来返利。”济南一位售楼小姐这样对看房人说。

　　尽管今天建设部明确指出“售后包租”销售行为涉嫌违法，但是记者今天在济南采访时发现，仍有不少楼盘继续采用这种方式来忽 悠人。

　　今天，记者来到济南泺源大街上的一家售楼处，以一个普通买房者的身份暗访售后包租一事。一位销售人员告诉记者，他们的项目销售情况不错，其中商铺卖得最好，每平方米售价将近３万元。见记者对高租金面露难色，销售小姐马上说：“如果担心不好出租的话，您可以委托我们代理出租，合同三年一签，我们承诺每年的回报率是房价的８％。至于以后，则完全根据市场价格来返利。”记者反问如果商铺租不出去，每年的收益还能有保证吗？这位小姐则肯定地表示，不可能租不出去。

　　在青龙桥附近一售楼处，销售人员向记者推荐他们的小户型酒店式公寓。当记者问能否实行售后包租时，一位销售人员犹豫了片刻悄悄说：“可以。”对于每年的收益情况，这位售楼人员不愿多讲，只说看情况而定。看得出来，这里的售楼人员知道这种销售方式涉嫌违法。

　　近几年，随着省城市区内繁华地段土地的逐步减少，一些开发商拿到位置较好一点的地皮，就定位在商业地产，建起了酒店式公寓、写字楼和商铺。“售后包租”的销售方式就应运而生了。“包租５年、年收益率８％”、“今日投资、当天返租”、“１０年赚回一个旺铺”等广告语屡见不鲜。但其中暗藏的风险却没人告诉消费者。２００１年省城东部的嘉恒商务大厦，就以售后包租、每年返利８％的形式销售商铺，吸引了省城众多投资者。然而，后来２３０户业主集体退房。

　　有业内人士分析，目前省城写字楼的出租率并不太高，新开发的物业三年内出租率不会高于７０％。在此情况下，要保证８％的租金回报，必须要求物业的租价不少于２．３元／平方米／天，还需再加收高额的物业费。事实上，目前省城达到７０％出租率的写字楼并不多，租金也随供求关系的变化而上下波动，有的项目才收到１．５元／平方米／天的租金，有的甚至更低，再加上租户不稳定造成的空租，８％的投资回报很难兑现。

　　山东大学经济学院房地产研究中心的负责人认为，相对于住宅来说，商铺投资受政策影响的概率较大。从上月２８日起，５年期以上贷款基准利率已从６．１２％上调到６．３９％，而按照人民银行的规定，商铺贷款利率以同档次人民币固定资产贷款利率执行。也就是说，目前贷款投资商铺的资金成本已接近７％。另外，近日召开的国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的６条措施。专业人士推测，随着利率上调和交易成本增加（主要指二手房交易强行开征２０％的个人所得税），商铺投资的风险不言而喻。