编者按

    终于要拿钥匙了，感觉房子的事基本算 完成任务了。其实不然，麻烦才刚刚开始———质量纠纷、绿化不达标、物业乱收费……诸多问题接踵而来，没有一个专业的律师或验房师陪同，这些问题恐怕还真的难以搞定。

    入住前，装修是个问题；入住后，保修更是个问题。一旦出现漏雨、渗水、掉墙皮之类的问题，就会让原本平静的生活不得安宁，因此看好《质量保证书》、《使用说明书》同样至关重要。

    《住宅质量保证书》

    包含哪些内容？

    1、工程质量部门核准的房屋质量等级；

    2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

    3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

    4、用户保修单位，答复处理时限。《住宅质量保证书》可以作为商品房预售合同的补充约定。

    住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

    房产证办不出的原因有哪些？

    有许多原因可能导致开发商无法办出新房的产证，如开发单位欠缴土地出让金；开发公司手续不齐全或因历史遗留问题，如用地报建资料不齐，超规划建筑容积率、总建筑面积设定等；开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理确权；开发企业将房屋重复销售，导致无法办理产权证；开发商与小业主存在纠纷，如为了迫使小业主补交房款，不为小业主办理产权证；开发商没有按整体规划建设小区配套设施（如派出所、居委会、幼儿园、学校、邮政局、配电房等），或未移交小区配套用房，导致配套部门无法出具机关凭证；搂盘被法院查封；物业的维修基金尚未交全等。

    购房者需要学习哪些验房知识？

    验房是一项比较专业的技术活，需要购房者根据《建设工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工综合验收合格证》等文书的内容验房。比如，检查房门能够运用自如；窗户是双玻节能窗；墙壁应当平滑；地板不能有回音；顶棚不能有脱落的现象；厨房要有防水等等。

    总之，收楼时应尽量验收仔细，遇到各种问题可以和发展商协商解决，必要时请律师或验房师陪同收房，直到各方面达到满意之后再签字。

    《住宅使用说明书》包括哪些内容？

    1、开发单位、设计单位、施

    工单位及监理单位；

    2、结构类型；

    3、装修、装饰注意事项；

    4、上下水、电、燃气、热力、

    通讯、消防等设施配置的说明；

    5、有关设备、设施安装预

    留位置的说明和注意事项；

    6、门、窗使用注意事项；

    7、配电负荷；

    8、承重墙、保温墙、防水

    层、阳台等部位注意事项的

    说明；

    9、其他需说明的问题。

    延迟交房如何赔偿？

    根据有关规定，如果不能按期交付房屋，开发商应向购房者支付一定比例的违约金（违约金按日赔偿，金额一般不超过总房价款的万分之二，视具体合同定）。如果超过一定期限仍未交房，买房人可以单方面解除购房合同，并根据合同规定，要求开发商在约定时间内退还房价款及其利息。

    发现质量问题如何收集证据？

    购房者发现房屋质量问题，要成功索赔，需要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据；二是出卖人拒绝修复或拖延修复的证据；三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据；四是购房人发生损失的证据。

    举例说明，当商品房出现质量问题后，您可以在两个以上无利害关系人的见证下通过拍照、录像等方式收集视听资料证据，或请公证人员现场公证进行证据保全，以证明自家房屋确实存在质量问题。如果开发商不及时进行修复，那么，您应当与开发商订立书面合同，明确开发商允许其自行请人维修并愿承担维修费用的事实。这样，即使发生纠纷诉至法院，也不怕开发商赖账了。

    哪些情况可以退房？

    1、开发商售房过程中有意欺诈，导致购房误解签订的合同，是无效合同。

    2、房型与设计图纸不一致，或者尺寸超出约定的误差范围，可以退房。

    3、面积误差绝对值超出3％时，购房人可以退房。

    4、开发商变更规划通知购房者不被接受，或者不尽通知义务的，购房者可以退房。

    5、质量不合格可以退房。房屋主体结构不合格（经过有资质部门测量），可以退房。