住宅空置率达26％；1亿多平方米商品房空置；专家认为，有住房消费能力者总体上已基本完成住房消费（自住）。谁来消化空置商品房？

　　国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26 ％，大大超过国际公认的10％的警戒线。中国社会科学院金融发展室主任易宪容表示，我国空置率已经到了危险的边缘。

　　怪象一：总量不足，空置加大

　　一些大城市房地产出现特殊现象：即定位于普通老百姓的经济适用房或中低价位的商品住宅，一推出往往被抢购一空，而那些所谓面向都市白领阶层、企业主、社会成功人士的中高档住宅却乏人问津。因此，如果说当前房地产有泡沫的话，那么在一定程度上表现为总量不足、结构失衡。

　　怪象二：空置与房价同升

　　在商品房空置率大幅上升的同时，房价也继续保持上涨态势。值得警惕的是，在楼盘空置率与房价走高的同时，国内平均薪酬首次下跌。面对房地产市场的预期风险，照理来说开发商应该早就忍痛割爱，降价销售了。然而，为什么一些开发商和专家学者还要信誓旦旦地说“房价不但要涨还要猛涨”？

　　关键在于房地产企业不同于其他一般企业。对于房地产企业来说，一旦决定其停止房地产开发，其结局往往是企业生命走向终结。按照经济学理论，房价最终应该是由最终真正使用者的消费能力决定的；但是，对开发商来说，其最终产品的价格却是由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成的。所以，当其取得高价位的土地后，开发商为了确保其自身利润的获得，势必会把在招拍挂过程中抬升了的地价成本转嫁到购房者的身上，并竭尽全力想法抬升房价。因此，开发商往往越是心虚，越是内心对预期房价能否上升心中没底，往往越是要高喊、并且设法使一些专家学者也一道高喊“房价铁定要涨”，以便造出声势，迫使那些尚在观望之中的人们赶快购房。而一旦实在销售不动，那也只能让它闲置着；如果他们一旦降价出售，亏本就会立即显现，今后若想再获得银行贷款就绝非易事了。而让它闲置着并一路涨着，至少在账务报表上看企业还是赢利的。至于以后怎么办，那就只能等到以后再说了；眼下最要紧的，难道不是应该竭尽全力度过当前的危机？

　　解局：如何消化空置商品房

　　根据调查，目前我国已经有65.8％的城镇家庭拥有了住宅产权，这说明，有住房消费能力者总体上已基本完成住房消费（自住），不会再购房特别是购空置的商品房消费（投资除外），而剩余的消费者虽有消费需求却没有现实的住房消费能力。有关专家认为，住宅租赁市场蕴含的巨大需求是推动空置房消化的有效途径。从城市化发展的长远需求来看，预计到2010年我国城市人口净增量是2.8亿，其中一大部分是由农村转入城镇的人口。这部分农业人口势必在一个较长时期内无力购买住房，租房是其唯一的选择。

　　目前我国市场上可供出租的房屋并不充足，如果将空置商品房进入租赁市场，将大大增加出租房的供应量，商品房租金价格将会大幅下调，租金的普遍下降，导致对出租房的需求大大增加，反过来促进了空置房得到更好的消化。有专家建议，可由政府出面组建专门的房屋租赁公司，或是扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司，吸纳收购空置商品房。政府要通过一定的政策倾斜，如减免税收，免交地价，取消一些收费等扶持房屋租赁公司的发展。要通过加强基础设施建设和城市规划建设等行政手段，对空置商品房分别采取一些补救措施，改善空置房的内外环境。对采取补救措施无效的长期空置房，可考虑拆除或降价促销或廉价出租。对一部分最低收入阶层可以提供廉租房；为就业型学习人口提供“学生（教师）公寓”；为农民进城务工提供“农民公寓”；为老年人提供“银发公寓”等。不少城市利用空置房开发“产权度假村”效果不错。而作为房地产开发商，要深入研究市场，提高决策水平，减少决策失误，防止新的无效空置房的出现才是当务之急。（张梦）