近日，许多购房者向本报楼宇热线（88258599、82075047）反映，他们与房主签订了二手房买卖合同，可因协议无效而无法完成过户。虽然房屋买卖双方遵循了合同法规定的公平、自愿、诚实信用原则，但由于双方交易标的或行为违反了有关法律的规定，结果导致买卖合同无效。

    现 象1

    无房产证就办过户

    【案例】张先生看好某小区的商品期房，然而房屋在建过程中就已被销售一空。正在他垂头丧气之时，某中介公司的房源里正好有他中意的房子，随后他与房主签订了房屋买卖合同，并按照房主的要求交纳了全部购房款。就在房屋交付之际，房主却称不想卖房了，将把房款退还张先生。签好了合同，怎么就反悔了呢？张先生无奈之下咨询了律师，要求按照购房合同追究房主的违约责任，结果却被告知，他无法追究房主的毁约责任。

    【提醒】如今的二手房市场上，许多房屋都没有取得房地产权证，房主就直接在中介公司登记公开叫卖，而且这类无证交易以未交付的期房居多。根据我国《城市房地产管理法》的有关规定，未依法登记领取房地产权属证书的房屋，属于禁止转让房产。

    因此，未取得房地产权证的房屋买卖行为违法，无证房签订的买卖协议自然无效。如张先生购买无证房屋，他无法以无效协议追究房主的法律责任。

    现象2    

    侵犯优先购买权

    【案例】周先生在湛山附近租住了一套房屋，为了免去经常搬家的烦恼，他与房主签订了两年的房屋租赁合同。现在房屋租赁合同还未到期，却有一位自称是“房主”的人要求他尽快搬出去。经询问后，原房主将该房屋以60万的价格出售给别人。周先生称，他与房主签订了两年的租赁合同，即便房主要买房也应该先征求他的同意。随后，周先生向房主提出买房要求，然而房主称他已经把房子卖给别人，而且已经收了定金，所以不同意毁约。

    【提醒】我国合同法第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。也就是说，房主在出售出租房屋时，应当提前通知承租人，而且承租人购买该房屋的价格与其他人相同时，房主应当将房屋出售给承租人。除了承租人享有优先购买权之外，房屋的共有权人也享有优先购买该房屋的权利。

    现象3

    无授权委托证明

   【案例】许女士通过某中介公司购买一套二手房，在交纳定金、首付款时都没有见到该房屋的产权人。中介公司称房主是委托其弟弟出售这套房屋，许女士也就没考虑房主是否真的愿意出售房屋，以及代收款的是否真为房主的弟弟。就在合同约定办理产权过户的前两天，她突然接到房主的电话，称其并不打算卖房。许女士认为，买房手续都办得差不多了，房主不能以退款了事。前不久，法院审理了这起房屋买卖纠纷，结果因为房主弟弟未取得卖房授权委托，许女士败了这场官司。

    【提醒】委托代理是根据被代理人的授权委托而产生的代理关系，这种委托代理一般建立在某种特定的法律关系上，可以是劳动合同关系、工作职务关系，也可以是房屋买卖，如房主授权他人代为售房收取房款的委托。房主在未授权委托的情况下，他人代售房屋的行为自然不受法律保护。因此，房主弟弟与许女士进行的房屋交易，未曾获得房主授权，或者是售房后也未追认这种代理售房的行为，因此他们之间的房屋买卖行为无效。因此，建议广大购房者在遇到代理人买卖房屋时，应当查看被委托人出具的授权委托书。杨超