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新版物业管理条例八大变化

青岛新闻网  2005-11-09 09:58:32 青岛日报

  
 

宫福和摄

    

    2005年10月26日,经过三天的审议讨论,青
岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议最终通过了新版《青岛市物业管理条例》的有关规定。据介绍,新条例已上报山东省人民代表大会常务委员会,如获省人大常委会批准,新条例将从2006年1月1日起施行。

    同现行的《青岛市物业管理条例》相比较,新版物业管理条例有哪些变化呢?记者采访了青岛市物业管理办公室主任张宣文、副主任王西涛。

    业主名册制度,保障业主权益

    近年来,业主大会和业主委员会一直是许多小区发生问题和纠纷的关键,例如召开选聘物业管理公司的业主大会时,按照规定,应当是业主方有投票权,可是现实生活中,往往业主来开会的并不多,而非业主投票的倒不少,业主委员会成员也不清楚到底谁才是真正的业主……新版物业管理条例在第二章《业主及业主大会》第六条,明确提出了要建立业主名册制度。

    据介绍,建立业主名册制度,这在全国物业管理市场还是首例,而业主名册制度的建立,将明确业主在选举投票中的权利,充分保证业主权益的实现。业主名册如何建立?条例明确规定“业主名册由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业,由建设单位建立业主名册,并在业主委员会产生后移交其管理。业主变更的,新业主应当在业主名册上进行变更登记。”另外,条例还明确指出,业主是指房屋的所有权人。

    联合街道办事处,共同服务业主

    众所周知,作为政府机构的基层组织,街道办事处在协调和组织群众方面有着得天独厚的优势。

    现实生活中,在很多小区里,要召开业主大会或者业主代表大会非常困难;另外,由于前期开发建设的原因,我市存在社区小、物业管理区域分散的局面,而许多分散小区的配套设施实际上是共用的。例如,一个大的社区,共分为三期开发,前期开发的小区在业主入住后成立了业主委员会,选聘了物业公司,而后期开发的小区同样也成立了业主委员会,选聘了物业公司,因此,对整个社区而言,就会出现三个业主委员会和三个物业公司,给小区的物业管理造成极大的浪费。

    如何解决这些问题,将这些分散的小区恰当的组织在一起,最大限度的节省物业管理费用,这就需要充分的协调和组织业主,将其所在小区统一为一个有机的整体。由于街道办事处对所管辖区内的居民相对了解和熟悉,无论是协调组织业主召开业主大会或者业主代表大会都比较容易。

    为了充分发挥街道办事处的这些优势,新条例规定,区(市)物业管理行政部门应当会同街道办事处(镇人民政府),按照有关规定划分物业管理区域。并明确指出“尚未划分或者需要调整物业管理区域的,由区(市)物业管理行政部门应当会同街道办事处(镇人民政府)按照实际情况划分或者调整。”

    另外,对于召开业主大会的问题,新条例指出“区(市)物业管理行政管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当和物业所在地的街道办事处(镇人民政府)组织成立业主大会筹备组。”

    业主大会,成立“门槛”降低

    对于任何小区而言,只有召开了业主大会才能成立业主委员会,只有成立了业主委员会,才有可能选聘自己需要的物业公司。现行物业管理条例规定,小区业主入住率达到50%便可召开业主大会,成立业主委员会,但是,现实生活中,许多小区特别是东部社区入住率不高,长时间很难达到50%的入住率,因此,也迟迟无法召开业主大会、成立业主委员会,给后期物业管理造成很多麻烦和纠纷。

    为了尽可能解决这一问题,新条例降低了召开业主大会的门槛,在原来要求入住率达到50%以上的条件之外,规定只要入住率达到30%以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的,就可以要求成立业主大会,条例要求“建设单位应当向物业所在地的区(市)物业管理行政管理部门书面报告物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等有关情况,并提供业主名册;而建设单位未及时书面报告的,业主可以向区(市)物业管理行政管理部门提出成立业主大会的书面要求。”

    因此,对于居住在入住率比较低的小区里的业主而言,新条例实施后,只要入住率达到30%以上并且首套房屋办理入住手续已满两年,该小区业主便可以要求召开业主大会。

    房屋验收,物业管理部门查验资料

    小区资料不齐全,一旦有些设备设施出现问题,维修或者更换都很麻烦,这种情况在我市许多小区中普遍存在,特别是那些由多个开发商联合建设的小区,拥有一套完善的资料更是一件非常困难的事情。新条例有关区(市)物业管理行政管理部门交房时需验收有关资料的规定将避免今后这些问题的存在。

    条例第三章第二十四条明确规定:“建设单位在组织竣工验收或者综合验收时,区(市)物业管理行政管理部门应当查验下列资料:竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;业主名册;物业管理所必需的其他资料。”

    据市物业办负责人介绍,如果在验收时发现这些资料不齐备,那么,区(市)物业管理行政管理部门可以拒绝验收。

    “三道关”,把住物业管理用房

    作为物业公司在管理小区中维持自身健康发展的“造血机器”,是否具备物业管理用房对小区长期的维护非常重要。然而现实生活中,由于商品房的热销,许多开发公司不愿拿出规定面积作为物业管理用房,我市目前许多已经投入使用的小区普遍存在物业管理用房面积不够或者位置偏僻的现象,根本无法真正发挥物业管理用房的作用。为了避免这种事情继续发生,新条例从三个环节对物业管理用房进行层层“把关”。

    第一道关为规划行政主管部门。条例规定“建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房,最低不得少于一百平方米。规划行政主管部门在审批建设工程规划时,应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的,不予核发有关证件”。

    第二道关为房地产权属登记机关。“建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时,应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时,应当在相关资料上注明物业管理用房的位置,并告知区(市)物业管理行政管理部门”。

    第三道关为区(市)物业管理行政管理部门。建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时,区市物业管理行政管理部门应当综合查验有关资料以及物业管理用房等问题。

    物业管理费用,收取有了“条条框框”

    现实生活中,我市一些小区存在交付使用了很长时间,却迟迟没有成立业主委员会,业主也不交纳物业费的问题。因为现行物业管理条例规定新建物业投入使用至业主委员会成立并聘用物业管理企业实施物业管理前的前期物业管理,由开发建设单位委托物业管理企业实施,费用由开发建设单位承担。新条例实施后,业主不能再因为业主委员会没有成立而不交纳物业管理费用了。

    新条例规定:“出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业管理费用,由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;物业销售合同未约定的,由建设单位承担。”

    另外,新条例还改变了现行条例对已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的费用收取问题,规定物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。

    物业管理费用一次性收取的时间最长为多久?现行条例规定不得超过半年,新条例将时间缩短到不得超过三个月,因此,无论是在新房交钥匙时,还是在日后的管理中,物业公司都不能要求业主交纳超过三个月的物业管理费用。

    5%保证金,保障房屋质量

    房屋质量出了问题,找谁负责?许多业主经常遇到这样的问题:找物业公司,物业公司说不属于物业管辖范围;找开发公司,开发公司推诿敷衍给施工单位;找施工单位,施工单位不知道去哪里了。新条例对房屋质量出现问题后如何处理以立法的形式明确下来。

    新条例规定建设单位在进行住宅建设工程招标时,明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工程质量保证金,并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。而预留下来的建设工程质量保证金则专户储存,专项用于物业保修内的保修。

    有了这5%的保证金,如果因施工单位原因造成物业出现质量问题的,而施工单位又不维修和承担费用的,建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。

    业主违法,行政管理部门要“有所为”

    明明是小区的绿地,却被业主改造成了菜园;本来房子用途为住宅,却成了办公场所,人来人往让其他业主不堪其扰……种种不合法的现象在我市很多小区都存在。

    面对这些情况,物业公司的制止往往起不到任何作用,为杜绝这些不合法问题的继续存在,新条例作出了明确规定,一旦发现或者接到有关报告后,相关行政部门必须“有所作为”。

    如果行政管理部门不作为,条例规定:“由其上级行政机关或者监察机关责令改正,造成严重后果的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”本报记者鞠培霞

                                

 

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