青岛周边郊市房屋价格持续攀升,促进了房地产投资的不断增长。胶州市房地产开发,在由上海、济南、青岛等市外地产商进入后,促使房屋价格持续攀升,商品房价格由2000年的每平方米1150元升至目前的每平方米1780元,四年间房价上涨54％。2000年全年销售商品房面积28.4万平方米,销售额为2.8亿元,而今年1－7月份销售商品房面 积31.84万平方米,销售额达到4.11亿元,显示出房地产市场价升量增的发展态势。

　　商品房价格走势情况伴随着胶州1987年的撤县设市,房地产业便步入起步发展阶段,当时房地产年开发总量不足1万平方米,房地产开发年投资额不足500万元。1992年胶州市受全国投资过热的影响,房地产开发总量猛增,商品房销售连续四年滞销,房屋价格降至每平方米685元。1996年房改政策的实施,曾一度滞销积压的商品房得以消化,房地产市场缓慢升温,到1998年房屋价格升至每平方米932元,六年间房价上涨36％,年均上涨6％。房价理性的上涨,促进了房地产市场的持续活跃。

　　房屋价格成本分析城市商品房开发其成本大致有以下费用构成：土地费、拆迁补偿费、建筑工程费、规费、小区配套设施费、税费、利润等项组成。按胶州市最近新城区净地拍卖地块每亩23万元计算,容积率为1,每平方米房屋土地费用为345元,建筑工程费560元,规费110元,税费78元,小区配套设施费85元,以上费用合计为每平方米1188元,再加上利润、投资利息等其它费用,其成本远高于每平方米1300元,因此,商品房价格在今后一段时间,在维持现有成本价的基础上将持续上升。

　　市场预测及分析随着城市化步伐的加快,城市居民生活水平和居住质量的不断提高,购房置业在今后一段时间内应成为城市居民首选的投资目标,从而决定了房价不断攀升。一是由于土地是不可再生性资源,政府对土地市场宏观调控力度加大,土地供需缺口较大,促使土地价格不断上涨。二是政府对房地产开发市场管理规范有序,特别是胶州市推行的房地产开发建设项目审批手续,全部纳入市行政服务大厅集中办理,吸引了一大批资金势力强、经营理念新的外地开发企业来胶拓展市场,寻求更大的发展。三是胶州市的市场容量大、消费能力强,已成为支撑房地产市场的持续活跃的主导因素。胶州市2000年城市人口14.3万人,销售商品房面积28.4万平方米,而2004年城市人口约16.3万人,年销售商品房面积有望达到54.6万平方米,四年间销售面积增长近一倍,显示出胶州房地产市场容量及规模在不断地扩大,购房群体的凝聚效应,促使房价持续上涨。四是随着近期国家对土地宏观调控的力度加大,城市人口在未来一段时期将进入快速增长周期,市场对房屋需求相应进入旺盛时期,城市开发用地需求与土地供应量相对减少的矛盾在短时间内难以得到缓解,商品房供给小于市场有效需求,直接促使房价继续上涨。五是城市规模不断扩展,政府对城市经营的良好预期,政府对基础设施的资金投入相应增多,由于基础环境的改善,从而也使拍卖土地的价格呈现出稳步坚挺上升的态势。

　　其次,优美的城市环境和城市功能的日趋完善,反过来影响和促进房屋的升值。以胶州市新城区为例：新城区净地出让价由2001年的每亩20万元升至目前的23万元,两年间土地上涨15％。新近投入使用的经济适用房价格由最初的期房每平方米950元升至目前的1780元；2003年商品房期房价格由每平方米

　　2160元升至目前的2445元。在今后一段时间,随着新城区快速发展和建设,新城区功能设施日渐完善,其规模效应、环境效应将进一步显现,其经济效益日渐突出,商品房价格持续上扬已成为现实,并且其上升空间将较为广阔。

　　本报通讯员　李元昌