问：我准备以按揭方式购买一处商品房，合同也签了。可到银行办贷款手续时，银行不仅要我把房子抵押给他们，同时还要我找一个正式的单位担保，可我找了好几家公司人家都担心承担风险而不给担保。我真不明白，我房子都抵押给银行了，还一定要找个担保单位，有必要吗？

    答： 按揭购房实际上就是购房人以所购商品房作为抵押向银行贷款，由银行按一定的比例向开发商支付房款，此后购房人按期向银行还本付息，如购房人不能按期偿还银行借款，超过一定期限银行就可通过法定程序拍卖抵押房产，以拍卖所得折抵欠款。

    抵押和保证都是法律规定的一种担保方式。银行的初衷可能是同时采用两种担保方式，自己的债权会更安全，然而这样做不仅增加了购房人的负担，实际上也毫无必要。因为根据《担保法》的规定，同一债权既有保证担保又有抵押担保时，保证人只对抵押担保以外的债权承担保证责任。因此，只有抵押物的价值低于贷款额时，这样的保证担保才有意义。但由于目前按揭贷款，银行的贷款额度一般最多只达70％，因此从理论上讲，抵押房产的总价值一定高于贷款额，这样即使购房人不能按期偿还借款，由于抵押物价值高于银行贷款额，保证人也不必承担保证责任。

    也许是因为明白了担保制度的内涵，同时也为了业务的发展和程序的简化，据笔者所知，目前有些银行已不再要求购房者找担保单位。

    山东北极之星律师事务所律师张庆华