近年来，物业管理问题成为青岛诸多物管业内人士、广大业主及有关方面关注的焦点，物业管理纠纷也渐趋增多。而深究这些纠纷，大都是近几年来时常发生的问题。老问题为 何持续发生？其根本原因在哪里？青岛物管业将何去何从？

    带着这样的疑问，记者日前专访了青岛市物业管理办公室主任张宣文。面对当前的物业管理市场，张宣文认为，目前青岛市有八大“瓶颈”问题困扰物业管理市场的健康发展。

    第一，物业管理环境局势日趋复杂，竞争加剧。据介绍，青岛市目前有300多家物业管理公司，市场竞争异常激烈。张宣文认为，《物业管理条例》的实施，使青岛原本竞争激烈的物业管理市场局势变得更加复杂。诸多中小物业管理企业面临生存的困境，但又不甘心被市场淘汰，为了在物业管理市场中抢占一席之地，不惜采用非常规甚至有悖于行业发展的恶性竞争手段，这在某种程度上又加剧了物管行业的竞争，也导致了物业管理市场的混乱。

    第二，一些小区的居委会和业主委员会并非本着对业主负责、积极促进物业管理改进的态度，而是联合起来瞄准物业管理这块“肥肉”，只想从中瓜分一杯羹。如目前出现的有的小区业主委员会将原有的物业管理公司炒掉，重新选招物业管理公司，并提出一系列非理的要求：如要求物业公司给予一定的报酬、免除物业管理费用、报销电话费等等。事实上，按照上述要求，即便业主委员会能够选聘来新的管家，但多数物管公司接管后不久即宣告退出。

    第三，物业管理公开招标难度大，行业内存在恶性竞争等，加剧了物业管理招标工作的混乱。由于没有真正了解物业管理的含义，因此很多小区在实行物业管理招标时，采取“以低价选择”的标准，哪家物业管理公司出的价低就选谁。而企业为了中标，不得不降价甚至低于成本价竞标，结果中标后，在经营过程中造成大面积亏损，物业服务和管理质量大打折扣，一系列物管问题暴露出来，物管纠纷在所难免。

    第四，物业服务收费与标准难以量化。物业服务合同兑现应以双方行为为依据，但实际中这种合同意识淡薄，搭车服务现象严重，造成物管双方都不以公约约束自己。如有些业主可以为任何一件小事就拒绝交纳物业费，造成物管企业经常处于困境；而物管企业则存在多服务一点少服务一点无所谓等观点。

    第五，现在，青岛市很大一部分居住区的物业已经或者即将进入老化期，设备进入更新换代期，但严重缺少资金。张宣文介绍说，由于2001年青岛市取消了征收公共部位维修基金的政策，因此，许多小区没有储备一定的小区维修基金，但目前不少小区设备已经进入维修期，资金该从哪里来成了问题。而这已经成为物业管理纠纷产生的重要原因。

    第六，多数小区存在业主委员会成立困难、成立目的尚不明确的现象。张宣文说，目前在很多新建立的小区当中，没有成立业主委员会，但原因并不是开发商和物管公司不愿意成立业主委员会，而是一些小区想把业主委员会这一执行办事机构变成一个权力机构，目的是炒掉先前的物业管理公司，把自治变成自管，造成一些小区业主委员会只为权力纷争的局面。事实上，在青岛很多小区的业主委员会存在这样的想法。按照相关法律法规，业主选聘物业管理公司必须经过业主大会2／3的业主通过方可，而业主委员本来无权炒掉物业管理公司。但实际上，一些业主委员为谋取私利对物管工作横加干涉。张宣文说，大部分业主委员会选举筹备组成员中都存在不交物业费的想法。因此，在现实生活中，竟然出现了一家小区存在两个业主委员会筹备组，而在选举现场，竟出现互砸选票箱的事件。而更具有讽刺意味的是，一些物业管理公司在被业主委员会炒掉后，却又被业主重新请回来的事实。

    第七，一些物管公司在物管工作中存在偏差甚至错误观念，而纠正和改进则尚需时日。张宣文说，物业管理理念的改进不是一朝一夕的事情，过去有些物业管理公司提出了“超值服务”、“零距离服务”、“贴心服务”、“无代价服务”等口号，这些口号听起来很诱人，但实际上是不符合市场经济的错误观念。在物业管理工作中，市场应该提倡“质价相符”、“等价交换”、“按劳付酬”的经营理念。因此，由于错误观念和违背市场经济的运作模式，造成物管市场的偏差与混乱。一部分企业由于重服务轻经营，结果固步自封，使企业难以更新发展、适应市场。

    第八，当前物管企业职工队伍普遍存在高付出低收入现象。青岛一些物管企业绝大部分员工无双休日，甚至没有单休日，收入却普遍在四五百元左右。高付出、低收入的现实情况造成物管企业队伍的不稳定，人员流动性大，影响企业整体素质的提高。据张宣文介绍，从当前青岛物业管理市场收费情况看：多层住宅小区物业管理费一般为每月每平方米0.40元，但实际上收费率能够达到90％的物业管理公司并不是多数，因此，企业除去各项成本费所剩无几，员工工资情况可想而知。物业管理是劳动密集型企业，以减少员工人数来提高收入显然不科学，也不可能。针对当前物管收费价格问题，张宣文个人认为，业主能否承受得了是一回事，但企业必须要收多少物管费却是另一个问题。

    对于当前青岛市物业管理业的现状和面临的一系列问题，张宣文说：“这些问题如果不及时得以解决，长期下去必将影响青岛物管业的健康发展。”他表示，目前出现的物业管理其实是青岛市物业管理市场一直存在的老问题，而造成这些老问题持续发生的根本原因是有法不依。例如恶性竞争问题，本来物业行业管理部门规定需要通过专家同物价局等部门联合考察并制定出最低价位，可是实际上在选聘中，许多业主并不考虑小区物业管理所必须的最低费用，而单纯凭借物业公司给出的价格高低来选定物业公司，而面对这种做法，行业主管部门只能进行调解，并没有行政处罚的权力，因此，也容易造成市场混乱；另外，业主委员会存在违法行为，但却无法处置；前期开发遗留下来的历史问题难以解决等种种现象，极大地限制了青岛物业管理市场的健康发展。

    但这些问题也不是没有解决的可能，张宣文指出，随着开发商工程的完善化，物管的市场化、法制化渐行，有关方面的协调沟通及政府有关部门的措施力行，这些都可成为逐步解决物管问题的有利因子。实际上，也只有政府有关部门、开发商、物业管理企业、业主等各司其职、各负其责，物管问题才能迎刃而解，走上良性发展的轨道。本报记者鞠培霞