上海房地产市场的发展很快，近年来平均每年都有十几二十万的芸芸众生在买房。去年商品房销售了2869万平方米，近23万套；今年估计将双双突破这两个数字，预计销售达到3000万平方米左右，有25多万套出售，其中还不包括二手房(实际也有3000万平方米左右)。

　　从楼市的客户来看，除了自用类的客户之外，还存在 一些投资客户；从他们的表现来看，无论是本地的，还是外省市的，或者港澳台地区甚至是其他境外的，都可以说是各有千秋，具体的购房行为也是各有不同。这里仅仅从购房的对象和理念角度对几位有代表性的客户作一个分析介绍。

　　A　投资房追求高端

　　杨先生，年近四十，主要从事建筑设计和工程，因为入行较早，起点也比较高，所以有相当实力。

　　选房标准：他的购房对象基本以市中心(内环线内)的中高档公寓为主，近期他刚刚购买了浦东某滨江花园的一套两房两厅全装修的住宅，近120平方米，总价约250万元。

　　投资秘诀：他的理念是市中心的房产由于特有的稀缺性，虽然比较贵一些，但是其价值肯定会越来越大。而且目前的每月租金还可以达到10000元左右，对于他的供楼(首付大约5成，按揭5成)可以有一定补充。尽管目前的租金水平看起来回报率并不像以前那样高，但是从中长期投资的角度还是很值得的，因为资产本身还在增值。况且投资这样的房产需要打理的手续比较简单，二三级市场也比较完善，相对来说物业管理、租客等等都比较规范，对于业务繁忙的他来说可以图个省心。

　　分析：杨先生已有海外经历，目前还在办理移民手续。但他自己和周围一些来自境外或有海外生活、工作背景的朋友都看好上海的发展，而从生活方式和习惯上也比较追求品质，虽然现在未必都达到富豪的实力，甚至比之一些投资客户也还有一定距离，但仍然比较倾向于中高档公寓和别墅等等，因此其购房的方向也多集中于此。可谓典型的“品质导向型”投资者。

　　B　投资房不超过市场均价

　　董先生，三十出头，主要从事顾问咨询工作，对于市场信息比较关心。

　　选房标准：他购房置业有一个大致的规律，基本都在二线地段选择一些中档房源进行操作，而且每次购房价格都不高于当时的上海房产市场的平均价位。当前几年上海平均房价还在5000元以下的时候他在内环线附近以不到4000元的价格购房。而到2003年非典期间，他以6000元左右的单价再购二手房。非典之后房价快速上涨，许多新盘的平均价位在8000—10000元以上的时候，他在中环线附近以8000多元的价格购入小高层房屋。

　　投资秘诀：他的理念是购房要理性，不求最好，先求合适，特别是不要盲目追涨。只要不是大大超过上海的全市均价，说明还有比较明显的上升空间。同时，这类在均价以下又不是太过低价的房产，虽然部分条件和市中心高档房相比有欠缺，但是所在的地段和配套都还可以，没有特别明显的缺陷。如果是自用则便于控制成本，而转手或者出租都还有一定的回报。而且现有的购房行为对于自己的资金和财务运转不会带来过大压力。

　　分析：A和B的投资情况稍有不同，主要是和他们的生活、工作背景有关。董先生的购房相比前者而言，更显得中庸和圆通一些。他对于上海市场的熟悉程度也绝不亚于其他投资客，对于上海以外包括境外情况也有所涉猎，喜欢拿来主义，有点像“两栖”人。追求资产质量和“购房与投资”的平衡性是他最看重的，“改进与控制”是他购房的主导思想，而在“中档和二线”产品中寻找机会已成为他的首选。

　　C　投资房但求价低

　　顾先生，四十上下，虽然也有自己的一份事业，但是他比较注意寻找和把握机会，而且自从2001年他认识一批温州朋友之后，也从他们的购房投资中学到一些东西。

　　选房标准：他观察下来，那些温州朋友对于市中心20000—30000甚至更高的豪宅尽管也比较关注，但是真正大把投资的并不多(当然一方面是那些豪宅供应量一直都比较小)。而对于一些7000-8000元左右，甚至是5000-6000元左右的楼盘却是购房的重点。

　　投资秘诀：从他的购房经历来看，他主要集中力量在一些中低价位楼盘上，哪怕地段偏远一些，或是现有交通和配套条件还不是非常到位。他的购房理念形象地概括起来就是：“无论经济形势如何，菜场、超市总归是人头济济的”。同时上海的发展速度很快，如果等配套都齐全了，这样价位的房子也买不到了。而这类房产由于总价低，无论从期房到现房的自然增值(通常是2年左右)，还是二三级市场上的转手，都能保持一定的上升空间，操作起来也比较容易，交易成本也不高。况且本来如果是市中心一套高价房的预算，放到这里可以买2—3套房产。所以近年来他和一班朋友活跃在中环线到外环线之间甚至外环线外的地区，往往在开盘之初就早早介入，收获颇丰。

　　他的购房经历和经验已经在圈内流传，不少熟悉的朋友也向他进行咨询。最近随着长三角和全国市场的发展，他已经开始将部分注意力投到其他一些地区。

　　分析：其实从实力上看，A、B、C三例中，尽管顾先生是以中低端房产为主要目标的，但是资金实力却是他最强，而且运作的效果也相当不错。参照上海楼市的发展情况，他还有一句比较极端的话：“8000元以下的房子几乎是没有抗性的”。所谓抗性，是楼市行话，指市场阻力或者压力等等，而且更多地是从状态和性质角度来描述。根据现在的上海楼市行情，稍微近中环一点的地段，六七千元的房子也不多见了，外环周围6000元以内的房产也不多见了，往往是受到自用和投资客户的共同欢迎，可谓一语中的。

　　投资贵在“大、早、多”？

　　通过这三位具有代表性的购房投资客户发现，尽管他们的购房和投资理念各有不同，方式上也有区别，但还是存在一些共同点，概括起来主要有：“找大盘，早介入，多首付”。

　　找大盘是指购房目标首选有品牌的大中型发展商，包括一些外资和中资机构，他们的信誉、实力比较有保证，操作也相对比较规范。楼盘有一定规模，总体统一规划，分期实施，便于逐步升值。

　　即使由于种种原因一时没有买到知名企业开发的大盘、名盘，不妨观察一下在这些楼盘附近开发的其他楼盘。虽然在品牌和规模等方面稍逊一筹，但价格上也相对会低一些，在品质上这类楼盘也会尽量做好，至少不被拉开太大的差距以保证在性价比上有一定的竞争力。同时由于知名大品牌楼盘的带动作用，对整个区域的房地产增值都是有好处的。因此这类楼盘也可以适当考虑。

　　早介入意味着平时多做有心人，注意关注市场情况和地块、楼盘信息。往往大盘的一二期和后期比较，房价有20—30%左右的升幅。开盘六七千元的房源，后期到8000—9000元，好的单位甚至可以上万。而前后期升值一倍以上的情况，也不乏先例。

　　多首付的道理很简单，由于种种原因，市场上对于购房者特别是带有一定投资考虑的客户多少存在一些其他看法。目前的形势，一些发展商和银行机构对于这一点也比较谨慎，对于价格、放贷的要求也掌握得比较严格，类似以前那种以最少的首付换取投资收益的“四两拨千斤”的做法现在不太适合。所以在购房时候注意适当增加首付成数，减低利息支出和还款压力，对于发展商、银行机构等也比较保险和稳健一些。至少证明你是一个比较稳健、低调的投资者，而不是一个单纯的短线投机客。

　　况且，针对现在的市场情况，对不少人来说，除了房产之外，很难找到其他更多、更好的投资增值渠道，其他一些金融投资产品的真实收益率情况(或者说是盈亏情况)大家都心知肚明。与其少首付多负担资金成本，不如适当多投入一些，免得今后压力过大。

    特约编辑：广伟