明年的房地产业将面临怎样的形势？房地产企业又该何去何从？2005

　　地产市场十大预言

　　预言①加息

　　汇率、利率可能微调，银根相对放松，企业融资环境将比今年要好。

　　就宏观调控而言，明年尚不会明显地放松，但利率提

　　高之后，行政手段还是会慢慢放松。中央的考 虑是，既要防止投资反弹，又要避免“硬着陆”，一松一紧的平衡，还是要做的。

　　一般认为，这一轮加息的幅度大概会在一个百分点左右。这个幅度的加息，对房地产需求不会造成实质性影响。对于开发商来说，最怕的不是利息提高一点，而是融不到资。况且，目前对开发商最大的挑战，也不是融资难，而是拿地难。

　　预言②土地

　　土地供应继续偏紧，地价继续上升，产品定位因此将向高端移动。

　　土地出让制度的转变，将直接改变房地产开发的操作方法。对开发商来说，风险在增大，而利润空间却被压缩。与此同时，消费者将获得比以前更好的产品，包括建筑质量、设计规划等等方面，但销售价格也将同时提高。

　　在土地稀缺的背景下，市场将会供应更多的中高档产品，中低档产品则由于经济适用房的增加而日益淡出开发商的视线。

　　预言③需求

　　市场需求将出现结构性调整，但总体仍将保持强劲。住宅和写字楼市场继续向好，部分种类的商业物业也将有强劲需求。

　　市场需求方面，明年将会有结构性的调整。新增需求的增长将会放缓，原因是经过6年的大规模开发，市场已经逐步摆脱房屋短缺时代，而市民换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源。

　　预言④房价

　　房价整体仍将呈上升之势，但分类和分地区来看则涨跌互现。不排除住宅价格出现大幅上涨的可能。

　　利率和汇率的任何可能的变动，都会在房地产上有所反映。但这种压力不会导致房价的下跌，因为供应被压缩的幅度将会更大。由于土地“农转非”叫停半年和城镇建设用地公开出让制度的严格推行，2005年的新建房屋供应量将急剧缩减。

　　单就新建商品房价格而论，明年价格下跌是不可能的，而出现上涨甚至大幅上涨的可能性则大得多。

　　预言⑤商业地产

　　商业地产将呈现冷热不均的局面。

　　由于近几年住宅产业发展迅速，而社区和街道商业配套严重不足，今后数年最有前景的商业项目应该是小规模的底商和街铺。预计2005年就会出现为住宅小区“补课”商业配套的热潮。底商和街铺届时将是主要的商业地产投资热点。

　　预言⑥代理行

　　传统的代理销售业务继续萎缩，房地产服务业市场将向高端转移，前期策划和顾问服务将更受市场欢迎。

　　销售代理行业将更加困难。房地产服务机构今后将不得不从低端的代理销售，逐步走向附加值更高的前期策划和顾问服务。不能实现转型、提高服务层次的中介服务机构将被无情地淘汰。

　　预言⑦并购

　　大型开发商优势更加显著，巨头说话的战国时代将会来临。市场并购将越来越多，但仍将以项目并购为主，企业并购尚不会成为风潮。

　　“招、拍、挂”对开发商的影响，决不仅仅是土地供应减少和土地成本的提高。更重要的是它将彻底改变开发商操作项目的方式，并在行内建立全新的游戏规则。不同规模，不同定位的企业，将采用完全不同的策略参与市场竞争。市场决不是只属于大开发商的。

　　预言⑧二手房

　　二手房市场前景可期。但相关中介机构仍然处于混乱状况，大型连锁机构的优势尚不明显，需要延伸出新的盈利模式才有机会成为主流。

　　二手房市场的全面启动，将把大量的购房者吸引到二手市场上。

　　目前二手中介的盈利模式过于单一，“渠道为王”的优势不明显，未来需要探索新的盈利模式。

　　预言⑨“矛盾”政策

　　房地产产业政策仍将保持矛盾的特征，不同政府部门的看法依然不一致。在这种情况下，比较大的动作，例如预售政策调整、开征物业税等等不大可能出现。

　　2004年的房地产产业政策充满了矛盾。一方面，政府不希望房价上升太快，另一方面，政府又害怕房价下跌，造成房地产市场崩溃，土地供应的口子又被收紧，造成市场供应不足，商品房价格出现近年少见的大幅上涨。

　　这种矛盾的政策，在2005年仍将持续，因为政府至今没有找到理顺其中关系的办法。

　　预言⑩区域竞争

　　区域竞争格局明年将出现大变。大型开发商的竞争在更多地向二、三线城市转移，少数几个发达城市所占的份额将会减少。

　　一线城市由于前几年供应量巨大，房改后的消费需求已经释放了不少，新建商品房的市场空间正在减小；二、三线城市急于发展，为从一线大城市“出走”的企业提供了扩张的空间。2005年，以量取胜的主流开发商的舞台将是二线城市，而豪宅市场的主流开发商仍将留在一线城市。

　特约编辑：广伟