资本均衡化外行专业化利润平均化 未来房地产金融凸显“三化”

　　有关专家近日撰文指出，中国的房地产经过20年跌宕起伏的发展，特别是房地产金融的周期性的演变，无论是从房地产行业还是从金融业，无论从政策角度还是从市场的角度，都必将发生符合国际惯例和行业优化原则的系统性和革命性的变化。

　 　金融资本的均衡化

　　在历经和目睹了海南地产泡沫和亚洲金融危机，特别是香港和日本地产泡沫导致的银行危机乃至整个经济的阶段性衰退的当代话剧后，政府已天然具备了一种危机意识和调控能力。从121文件一直到日前的悄然加息都一次次证明了这一点。问题的关键是我们相继出台的金融政策不仅是一个导向和监管的问题，更要有一个数量化的标准，同时还要有一系列对应性措施的跟进。如果我们没有相应推出产业基金、债券和资产证券化这些在国外已经烂熟和稳定的非银行金融品种和更细分化的金融工具（包括需要和正在加大力度的信托和上市），那么降低银行风险的目标就只能是一厢情愿甚至事与愿违。如何制定出既符合国际金融惯例和房地产成长阶段的特点，又契合中国政府和金融界的监管方向的金融政策，系统化、配套化和模型化应该是缺一不可的。

　　外行资本的专业化

　　中国房地产行业的低门槛高回报、复制性和学习型特点，一直吸引着非房地产行业资金的持续涌入，可谓“三外”横行。但是随着土地、金融和市场几大要素的陡变，行业周期性发展的特点和趋势，房地产行业的经营、管理、资金、产品、品牌和技术的难度越来越高，外行资本如果不能适应这一显著的变化，就必然面临严峻的考验和选择。这也是为什么当年纷纷触“地”的上市公司最近毅然退出房地产行业的深层原因。像其他成熟和先进的行业一样，房地产行业的专业化和职业化进程也是不可避免和势在必行的。

　　行业利润的平均化

　　土地招牌挂和土地的终极有限性，必然导致企业（项目）的土地成本处于上升的状态，而121等文件出台也必然导致企业融资成本增加，在加上市场公开化和消费者的成熟对产品和服务要求的不断升级，而竞争的激烈化也同样提高了企业的运营成本和管理成本。房地产行业的暴利时代正在渐行渐远，日益趋向市场化和完全竞争行业的平均利润率。如果有一天中国的房地产行业利润率由现在的15％—30％摊薄到其他成熟行业的5％—10％时，中国的房地产行业会是一个什么样的状态？

　　正如家电行业一样，只有最后和最大的受益者是消费者时，才证明这个行业到达了真正的成熟和公平阶段。朱凌波

　特约编辑：广伟