为全面贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（以下简称《决定》）和山东省人民政府贯彻《决定》的实施意见，深化我市住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，在《青岛市城镇住房制度改革实施方案》的基础上 ，制定本方案。

　　一、住房制度改革的基本内容和近期任务

　　（一）城 镇住房制度改革的根本目的是：逐步建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化、加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

　　（二）住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳动分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的发展经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金的投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

　　（三）住房制度改革遵循综合配套、分阶段推进的原则。我市的住房制度改革方案，除出售公有住房外，其他内容已于1992年8月开始实施，取得了较好的效果。近期的任务是：规范和完善住房公积金制度，继续推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪未初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。

　　二、规范和完善住房公积金制度

　　（四）我市自1992年实行住房公积金制度以来，效果较好。实践证明，实行住房公积金制度有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款的建立，有利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。所有行政和企业事业单位及其职工均要按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴存住房公积金。住房公积金缴存基数，由现行的以标准工资为计算基数调整为以职工本人上年度月平均工资为计算基数，工资额按国家统计局的规定计算。1995 年单位和职工个人按5%缴存，外商投资企业和中方职工的公积金缴存率不低于8%。随着经济发展和人民生活水平的提高，逐步提高缴存比率。

　　（五）按照责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理。市及市辖市区人民政府房改领导小组负责制定本地区住房公积金的归集、使用、管理等有关规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。设立专门的资金住房管理机构，与住房制度改革领导小组办公室合署办公，负责住房公积金的归集、支付、核算及制定公积金的使用计划等工作。住房公积金的存贷款等金融业务由人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据房改领导小组批准的住房公积金使用计划审定、发放和回收贷款。住房公积金要专款专用，严禁挪用他用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。

　　三、继续推进租金改革

　　（六）在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度，按照国务院规定到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%。为实现此目标，1995年我市的公有住房平均每平方米月租由现行的0.35元提高到0.95元，1996年房租要达到占双职工家庭平均工资的8%，1998年要达到11%。

　　（七）租金调整后，对离退休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职优抚对象实行减、免、补政策。住房在规定标准之内的职工家庭，老红军新增租金全免；抗日战争、解放战争时期参加革命工作的职工和退休职工新增租金分别减免65%、50%和20%；社会救济户和非在职优抚户凭民政部门证明，新增租金由住房产权单位予以全免；新增租金额超过职工家庭收入8%以外的部分，由其所在单位适当给予补助。

　　对超过标准住房的实行超标加租。根据省有关规定，住房标准以建筑面积计，一般职工65平方米，科级75平方米，处级90平方米，厅级120平方米。租住1995年6月底前投入使用的现住房，超过标准20%以内（含内20%）的部分，每平方米建筑面积在房改现行租金的基础上加收1倍；超过标准20以上的部分，加收2倍。租住两处房以上超过标准的，原则上只保留一处，对不退房者，超过标准的每平方米建筑面积在房改现行租金的基础上加收2倍。租住1995年7月1日以后竣工的新房，超过标准的，租金一律加收2倍。

　　（八）职工承租新分配的住房按《青岛市住宅建设债券发行和认购暂行办法》认购住房建设债券。

　　四、稳步出售公有住房

　　（九）城镇公有住房，除市政府认为不宜出售的外，均可向城镇公民出售。公民购买公有住房坚持自愿的原则。新建公有住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。

　　（十）向高收入职工家庭（目前暂停双职工年收入超过3.6万元者）出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。成本价包括住房的征地和拆迁补费、勘探设计和前期工程程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素。旧房的成本价以买房当年新房的成本价按成新折扣（折旧年限50年）计算，使用年限超过30年的，按30年计算；经过大修或设备更新的旧房有关规定评估确定。

　　（十一）根据我市职工平均收入水平，目前中低收入职工家庭购买公有住房也可以实行标准价。标准价由负担价和抵交价两部分组成。一套砖混一等结构56平方米建筑面积标准新房的负担价是上一年我市双职工年平均工资的3倍。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。1994年我市新房的标准价为647/m2 ，其中负担价是396元/m2 ，抵交价是251/m2 .

　　旧房的负担价以出售当年新房的负担价按成新折扣（折扣年限为50年）计算，使用年限超过30年的，按30年计算。经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的低交价的80%。

　　公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。各类住房的实际售价根据其所处地域、房屋结构、层次、朝向、设施、装修标准及使用方便程度区别计价。

　　（十二）售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数逐年提高，1995年为3倍，以后每年提高0.1倍，2000年达到3.5倍。

　　出售公有住房的成本价和标准价由市房改办会有关部门按照职工上年平均工资水平、单位发给住房补贴和资助职工建立住房公积金水平每年测算，由市政府审定报省政府批准后公布执行。所辖市出售公有住房的成本价和标准价经市房改小组审核，报省人民政府批准后执行。成本价和标准价的实行年度为当年的7月1日至次年的6月30日。

　　（十三）售房单位计算实际售价时，按以下情况给予折扣：

　　1、职工以标准价或成本价购买现已租住的公房，给予适当折扣。1994年按负担价的5%折扣，今后每年减少一个百分点，2000年前全部取消。

　　2、按购房职工家庭1990年以前的双职工工龄之和给予折扣。

　　每满一年工龄的折扣数额，按抵交价除以65年计算。1994年每满一年工龄折扣3.68/元/m2 。　　

　　3、对非政策性抵押贷款一次付清房款的职工给予一次付款折扣，折扣率按照政策性贷款利率和银行储蓄存款利率差额以及分期付款的控制年限确定。

　　（十四）职工购买市直管公有住房须一次付清房款；单位出售自管公有住房可以实行一次付款，也可以对本单位职工实行分期付款。实行分期付款的首期付款不低于实际售房款的30%，分期付款的期限不超过10年，分期交付的部分要计收利息，利率按政策性贷款确定。经办政策性住房金融业务的房地产信贷部应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。

　　职工购买住房可以申请使用本人和在本市工作的直系亲属名下的住房公积金和认购的住房建设债券支付或折抵购房款。

　　（十五）职工以标准价或成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。购房面积标准按照规定的控制标准执行，超过标准20%以内的部分执行成本价，超过标准20%以上的部分执行市场价。

　　（十六）职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税收后，收入归个人所有。

　　职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年的标准价与成本价的比例确定。一般住用5年后可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位撤销的，当地人民政府房产等管理部门有优先购买、租用权。售、租收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

　　（十七）发展多种形式的物业管理企业，实行社会化管理、维修、服务，平等竞争，方便用户。公有住房出售后，分户门以内的维修由购房人自理，共用部位和共用设施的维修由共同使用的产权人分担。售房单位从售房款中提留10%，购房人另付购房款的2%建立共用部位维修基金，以基金利息支持维修费用，不足部分由产权人按各自住房建筑面积的比例分推。

　　建立公有住房出售后灾害风险转嫁机制，发展住房保险业务，保障广大居民群众的经济利益，购房人投保坚持自愿原则。

　　（十八）发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，应到房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书。产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购房屋，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。

　　（十九）公有住房的售房收入在提留共用部位维修基金后，按国家规定分别纳入各级住房基金。售房收入全部用于住房建设和住房制度改革，不得挪作他用，出售市直管公有住房的收入，全部用于经济适用房建设。

　　五、加快经济适用用房建设

　　（二十）实施青岛市“安居工程”计划，加快经济适用房的建设，建立以中低收入家庭为对象具有社会保障性质的住房供应体系。经济适用房由专门机构统一组织、规划、筹资、建设和分配。经济适用房建设用地，由政府采取行政划拨的方式供应。规划、计划、建设、房产、财政、税务等部门要在政策方面予以扶持，金融单位在信贷等方面应予支持。经济适用房建设的启动资金和周转资金的来源主要是房改归集的住房资金和出售公房收回的资金，以及购房单位和职工预交的定金和房地产开发公司每年上交税前利润的20%资金，建设资金的使用接受市财政监督。具体办法由市房改领导小组另行制定。

　　六、做好原有政策同本方案的衔接

　　（二十一）凡按我市1990年在住房解困实施意见中关于特困户可以按当时的标准价购买部分产权的规定购买解困房的职工，均按现行的售房办法明确个人拥有产权的比例。购房人也可以按成本补足房款后，原购住房产权归个人所有。

　　（二十二）1994年已安排计划开工建设的棚户区，仍按照1993年市政府出台的棚户区拆迁安置办法中有关拆迁户可以按建筑造价购买安置房的完全产权的规定执行。

　　七、加强领导，统筹安排，确保房改工作的顺利进行

　　（二十三）城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，直接关系到广大群众的切身利益，关系政治稳定和社会安定，是一项复杂的社会系统工程。各市、区政府、市直各单位、各部门要切实加强对房改工作的领导，全面规划，统筹安排，健全工作机构，加强协调，保证房改和各项政策落到实处。

　　（二十四）要认真做好房改的宣传工作，各级宣传部门要加强舆论引导，利用各种宣传形式和手段，向群众宣传加快城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，取得职工群众的理解和支持，引导群众转变观念，积极参与住房制度改革。要做好房改业务的培训工作，保证各项房改政策的贯彻执行

　　（二十五）要搞好房改的分类指导。企业房改是城镇住房制度改革的重点，要为企业房改创造条件，使大中型企业结合经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代化企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务这一社会职能逐步从企业分离出来，加快住房的商品化、社会化。

　　（二十六）要严肃房改纪律，加强监督检查。住房制度改革实行属地原则，所在单位不论隶属关系，都执行所在市、区政府对房改的统一部署和房改政策。凡涉及房改有关政策，均由市房改领导小组研究决定，任何部门、单位不得自行制订涉及房改政策的办法规定。各单位要严格执行国务院和省、市规定的房改政策。监察、财政、物价、国有资产、房管、房改等有关部门要密切配合，加强监督检查。对不执行房改政策、低价售房、变相增加优惠，扩大减、免、补范围和以权谋私等违纪行为要严肃查处。

　　（二十七）各县级市及崂山、城阳、黄岛区可根据自己的情况抓紧制定方案，于1995年一季度要报市房改领导小组审批，并报省备案后执行。

　　（二十八）驻青部队的住房制度改革按中央委的部署进行。

　　（二十九）本方案自公布之日起实行。原有的房改政策和规定，凡与本实施方案不一致的，一律以本方案为准。