伍小姐本人从事服装进出口贸易工作，先生是主医生，自营口腔诊所。伍小姐前些年购房的用途是自住，眼看房价年年增长，却错过了不少投资机会，于是开始滋生投资房地产市场的念头。

　　伍小姐现有资产如下:父母遗留下来的市中心老公房一套，位于常德路、愚园路，市值30万元，现在长期出租，有稳定回报。

　　2002年5月她买了位于莘庄的绿洲长岛，此楼位置较偏远，整个小区有别墅和公寓房两部分，正因为这个原因，小区人口密度低，绿化率高，生态境特别好。综合考虑后，伍小姐当时购买了此房用于自住。

　　2004年8月，伍小姐购买了长宁区的天山河畔，此房属苏州河沿岸观景房，紧挨中环线，位于地铁2号线延伸段，虽然售价较高，但是由于不可多得的景观和地理位置，还是吸引了伍小姐的目光，此物业于2006年交房。至于交房后做何用途，伍小姐至今还没决定。如果用于自住，那么是将绿洲长岛出租有益是出售有益呢？如果把天山河畔出租的话，以租养贷，是否能取得较大回报率呢？关于这一点，伍小姐想请专家给出点意见。

　　伍小姐的房产买卖行为以自用房为主，没有明显的投资行为。她现在想拨出40万元用于房产投资，如何运用好这笔投资款，如何才能收到高额的回报率，伍小姐迫切希望得到专家的指点。

　　易居专家点评

　　房产项目具有总值大，变现能力相对较差的特点，因此对其进行投资时，主要考虑中长期投资，以获取长期稳定回报。

　　伍小姐所拥有的3套业，具有不同的特点:

　　1.于市中心的老公房: 面积小，总价低，变现能力相对强；地段好，具有不可替代性，升值潜力大；长期租金回报稳定，周边租赁市需求旺盛，但受金融政策所限，交易时的银行贷款成数受限。

　　2.位于绿洲长岛的住宅: 建设时间早，周边建住宅，房型设计等与新建住宅比相对落后，物业价值目前已有较大幅度上涨，但租金价格持续偏，出租回报不高。

　　3.位于天山河畔的住宅: 近苏州河及地铁2号线延伸段，具备景观和交通双重优势，所处区域各种配套建设目前正在速发展中，物业和租赁价值有一定的升值潜力。

　　伍小姐作为收入较高的白领阶层，居住环境和品质应当不断提高，位于长宁区的天山河畔无论在地理位置、周边环境和发展前景上都更加优越，其136平方米的面积也更适合伍小姐一家较为长远的居住需求。同，由于绿洲长岛地理位置偏远，而伍和先生的工作都比较忙碌，考虑到时间成本，天山河畔更加适合伍小姐的居住要求。

　　针对以上特点，对伍小姐目前3套物业的建议是: 老公房继续出租、绿洲长岛出售、天山畔自住。

　　伍小姐计划拨出40万元用于房产投资，建议用这笔资金作为购房的首付款，选择市中心地区的次新房和房龄较短的二手房行投资，投资对象宜选择市场接受度最高的两房和小三房，该类房产面积和总价适中，租赁和销售市场需求都较大。

　特约编辑：广伟