100余平方米的房子，公摊面积占了近一半公摊到底该“摊”多少？     张女士购买某大厦一处尾房，在取得房产证后却发现，房屋的套内建筑面积是105平方米，而公摊面积却高达四十余平方米。她感到很气愤。为此她拨打本报楼宇热线（8762259／2933513）咨询：公摊面积多大有无限制？怎样约定公摊面积才能使购房人的权益得到有效保障？本栏目特地约请了山东诚功律师事务所的杨志民律师为购房者“出谋划策”。     公摊面积越少越好？     杨志民律师介绍，公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑

    张女士购买某大厦一处尾房，在取得房产证后却发现，房屋的套内建筑面积是105平方米，而公摊面积却高达四十余平方米。她感到很气愤。为此她拨打本报楼宇热线（8762259／2933513）咨询：公摊面积多大有无限制？怎样约定公摊面积才能使购房人的权益得到有效保障？本栏目特地约请了山东诚功律师事务所的杨志民律师为购房者“出谋划策”。

    公摊面积越少越好？

    杨志民律师介绍，公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。根据《房产测量规范》规定，可分摊的公用建筑面积为：1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交（配）电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2.套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙），为墙体面积水面投影面积的一半。如果走廊、过道、楼梯间等面积过小，尽管计价面积小了，但会给业主的上下出行带来不便。由此可见，公用建筑面积的大小不仅影响到商品房的价格，而且关系到业主居住的舒适度。所以说，公摊面积并非越小越好。

    公摊面积多大为宜？

    公摊面积过大，势必降低房屋的性价比，过小，则影响居住的舒适度，那么，公摊面积多大才适宜呢？对此，可以用公用建筑面积分摊系数（简称分摊系数）来衡量。所谓分摊系数，指的是公用建筑面积与套内建筑面积的比例。分摊的公用面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。实践中，塔楼的分摊系数一般在0.18—0.26之间；而板楼的分摊系数则在0.14—0.16之间。这也是一套房屋公摊面积的适度范围。但这不是绝对的比值，在一些建筑中分摊系数是较大的。

    如何约定公摊面积？

    商品房买卖合同示范文本（简称合同）及其附件中均有公摊面积的约定，购房人应当充分利用这些条款约定公摊面积。

    首先，购房人应当在合同第三条中约定公摊面积的具体数字，或者在合同中约定“公摊面积的系数不得高于多少，超出部分不支付房款”，并在合同附件二，即有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。公摊面积的约定越详细具体，对购房人就越有利。

    其次，由于购房人对分摊原则并不熟悉，处于信息不对称的弱势地位，所以，建议购房人在附件二中最后要做如下明确约定：“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20％向买受人支付违约金。”这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同，从而为购房人提供有效的保障。提醒

    公摊部分面积具体如何计算，购房者有知情权。测绘是开发商委托测绘机构测绘的，购房者可要求开发商提供测绘报告，报告中对哪些部分进行分摊，分摊的面积是多少，作为完整的测绘报告它应该有所反映。购房者可根据测绘报告并结合实际情况分析自己的公摊面积是否合理。本报记者