加息撼动楼市神经。近几天来，上海楼市已经出现了明显的观望情绪。前昨两天，记者在实地调查后发现，在房产开发贷款方面，一些先前从房地产地下投资银行获悉资金的开发商开始观望，并开始比较银行和地下投资行等融资渠道的优劣，这样让地下投行生意骤冷。目前一些投资银行已经暂时积压了10多亿元的资金；在个人房贷 上，提前还款、一次性付款以及改变贷款成数的人数在增多。

　　记者调查

　　■11·2上午10点南京路某写字楼　投资公司暂压资金十几亿

　　某管理公司的地下投行负责人向记者表示，该公司前几个月的生意一直很好，经常有香港的资金要求通过他们来内地寻找房地产业投资目标。“这些香港资金一般在1亿－3亿，多的也有超过6亿的，几乎每个月就有一两笔资金到沪来寻求目标，但是都要求不参加开发经营，回报率定在15％－20％之间。”该公司负责人吴先生透露，“前段时间，沪上甚至周边开发商常是几家争抢一笔资金，所以我们当时并不担心没人接触的冷场，签约的谈判也是一直在连轴转，一般是资金来沪后一周左右就能找到下家。”

　　“但是这几天生意突然清淡了起来，过来洽谈业务的开发商也不多了，甚至有几家本要签约的也开始推脱，现在公司已经有十几亿元的资金暂时积压下来了，这主要就是加息及相关政策的影响。央行不设国内银行贷款利率浮动上限，让很多缺钱但不怕高息的开发商开始重新产生从银行获得贷款的希望，一度停止的贷款申请也再次准备出手。银行贷款利率再高也高不过我们要求的回报率。”吴先生有些无奈。

　　■11·2下午1点陕西路　开发商“两手抓”资金策略

　　在记者采访中，大多数中小开发商对于此次加息还是表示了适度欢迎，他们大多认为，0.27个百分点幅度带来的开发商成本方面的压力并不大，此后能不能顺利及时拿到贷款才是关键。“与其说我们在意此次加息，倒不如说我们更在意另外两点；一是会不会再次加息，二是贷款利率浮动上限放开会不会让银行收紧的贷款开闸。”

　　一直在国内大肆圈地的顺驰地产一位负责人也表示，公司现在并未放弃和其他融资机构接触的机会，但最近公司拿到银行贷款还比较顺畅，“在将来走势不明朗的情况下，我们认为两个融资渠道都不放弃，‘两手抓’可能更适合公司发展。”

　　■11·2下午4点浦东陆家嘴　银行继续严控开发贷

　　相比起地下投行和开发商，银行似乎并没有完全“松口”的打算。工商银行一位人士指出，升息尽管使银行贷款利息收入有所提高，但幅度并不大。“对于我们这样的大型国有商业银行来说，风险和收益必须要保持平衡——对控制风险的要求永远大于获得收益的期望。因此，对于房地产开发贷款，我们会继续执行央行公布的房地产风险指引的要求，不会出现因升息而立马就有所松动的状况。”

　　■11·1下午2点闵行　三成购房者选择一次性付款

　　购房者的付款方式在变化。记者沿途采访的项目，销售人员几乎都告诉记者，近几天，不但签订购房合同者选择一次性付款比例明显高于往日，即使是选择贷款，贷款比例也在降低，这在一些总价不高的房子上最为明显。

　　吴中路某楼盘售楼处的销售经理告诉记者，这几天卖掉的房子很多都是一次性付款的，大约有总量的两三成左右；而一个月前此楼盘刚刚开盘时，许多购房者还要求贷款。“有一位原来贷款八成的客户在刚签贷款合同一礼拜，也就是加息第一天，跑到售楼处拿回了还未办理抵押登记的合同，并改成一次性付款。”

　　■11·2下午4点徐汇　投资者暂缓购房计划

　　许多投资客开始选择观望，他们认为房价一定会降，至少不会再涨。在高档楼盘集中的徐家汇商圈，记者从多家售楼处了解到，加息第一天，更多的投资客选择了了解行情，但是从本周一开始，很多投资客开始担心进一步加息和出租回报降低，再加上购置高档房出手难度会增加，部分投资者选择持币观望，还有部分投资者甚至停止或者暂缓了购房。

　　“这两天我手上好几个该来签合同的投资客都在推脱，并在电话里确定能不能包租和计算租金回报率。”徐家汇一高档房售楼处销售范小姐告诉记者，“这些投资客本来看上的房子都是单价较高、房型较大的，预备贷款下来出租给外籍人士，并以房养房。以前我们预计的出租回报率是在6％-7％左右，加息之后，他们开始担心如果以后再次加息，所以购房时都很迟疑。”

　　房地巨头论加息

　　复地总裁范伟：加息让地产健康发展

　　加息可以使房价涨幅缓慢一些，但不会出现大起大落，澳大利亚、英国都曾尝试小幅加息，房价也没出现过分的起落。对楼市来说，加息是一个能使房地产市场长期健康发展，并能够更加市场化的手段。作为坚持稳健发展的开发商，复地也希望这个行业能够更加长久、健康地发展。从开发贷款角度来说，加息对于复地这样的实力型公司来说，影响很小。

　　万通董事局主席冯仑：低档楼盘房价可能下跌

　　加息应该不会对中高档楼盘产生太大影响，因为能够花万元均价置业的业主对利率变动不是很敏感，相反，最可能受影响的是低档楼盘，因为其购买者主要是工薪阶层，受贷款影响较大。总体上来看，随着利率调整，中高档楼盘价格会更加稳定，低档楼盘价格可能会下跌。

　　万科总经理郁亮：加息抑制投资型购房

　　加息将会抑制纯粹以炒房为目的的投资性需求，而万科主要开发中档楼盘，客户群多以居住为购买目的，因此这种需求的结构性变化对万科不会产生明显影响。

　　加息除了使居民交易机会成本上升以外，同时会提高居民的利息收入及其它收入，居民可支配收入随之提高，因此加息并不会带来房地产市场消费能力的下降，市场需求将继续保持旺盛态势。

　　加息是进一步深化宏观调控的措施，将促进行业结构性调整，有利于行业长期健康发展。加息将会使负债率较高、品牌与专业能力较弱的房地产公司经营压力加大，同时行业内的优秀公司则将进一步凸现竞争优势而加速成长。

　　■相关新闻

　　市房地产交易中心最新统计数据显示前9月房价上涨7.7％

　　本报讯(记者柯鹏)昨日，上海市房地产交易中心发布最新公告指出，本市1-9月商品房预售均价上涨幅度为7.7％，比之去年同期的19.2％下降了11.5％。另外，商品房交易过程中纠纷主要集中在开发商“有房不卖”，部分开发商将网上房地产的参考价定得过高以“隔离”普通购房者，又或者定为零元令其失去任何参考意义。

　　6000元以下房供应量涨10％

　　市房地局房地产权籍和交易管理处处长赵龙杰指出，宏观调控对上海楼市的影响可以用三个“基本”概括，即市场供求基本平衡、产品结构基本合理、房产价格基本稳定。统计数据显示，今年1-9月，本市批准商品房预售面积2109万平方米，成交面积2266万平方米，供求比为1：1.07。从产品结构看，单价6000元以下普通商品房在第一季度只占到供应总量50％，而9月末这个比例已上升到63.2％。

　　开发商有意虚构网上参考价

　　“网上房地产也出现了一些不和谐音符，‘有房不卖’占纠纷百分之七八十。”市房地产交易中心副主任翁新根透露，“造成这一纠纷增多的原因一是百姓对网上信息还不甚了解，二是开发商虚构参考价。”

　　翁新根表示，现行政策允许开发企业有部分保留房，网上显示是白色，有时购房者会对此提出质疑；还有一些虽然是绿色显示房源，但购房者要买时却被告知已卖掉，调查发现是开发企业已收定金，但还没在网上签订合同。

　　在开发商方面，有的企业网上给出参考均价为1万元，但实际出售只有7000元，目的是让参考价成为“防火墙”而把购房者拒之门外；有的干脆把参考价定为零元，失去了参考意义。

　　计划推出中介人员IC卡制度

　　赵龙杰处长表示，网上房地产还要继续完善信息透明制度，把大量市场分散信息整合后提供给消费者。“比如，我们计划推出中介人员IC卡制度，可以让消费者通过网络查询中介人员的基本信息和成交业务情况，方便选择中介人员。” 作者：柯鹏