在日前举行的１０月城市房展上，链家宝业房产经纪公司举办了相关房产论坛。在论坛上，记者采访了链家宝业有关人士，他们就北京投资型住宅市场做出了预测和分析。

　　目前投资型住宅物业的分布特点

　　北京市目前投资类物业的分布已经有一定的规律可循，这个规律和住宅投资的性质有关系。所谓投资类物 业，是指该住宅的住客多不是购房者本身，而是租客，也就是平时所说的，住者不买，买者不住，从这一点上讲，投资类物业不一定集中在居住区内。另外，从租客的心理分析，他们租房的要求最重要的就是离工作地点近，否则就失去了租房的意义。因此北京市目前投资型住宅的分布具有如下几个特点：

　　１、商务、写字楼聚集区内或周边辐射区。其租客多是在商务区办公的工作人员或来京的办事人员，高级管理型人员对住宅要求更高，多为公寓的租客，普通职员一般都租普通住宅，这些区域的代表有ＣＢＤ、朝外等。

　　２、商业区附近，大型商业区的工作人员除了住在附近的人以外，还有很多人来自其他城市或地区，他们还没有足够的经济实力购房置业，他们对居住的要求也不是很高，因此多会选择在附近的普通住宅或公房租房，如玉泉营和新建的几个大ＭＡＬＬ附近。

　　３、多在四环以内。上述商务区，商业区的聚集性，体现了租房者的需求，同时也说明投资型物业的分布不会离城市的功能中心很远，多分布在四环以内。

　　４、五环以外的别墅区。别墅区对于很多小型公司和国外的工作人员来说，其吸引力是不小的，很多小型公司会选择在别墅办公，在中国临时工作的外籍人士也会把自己的家庭安置在别墅里，这和他们的兴趣导向有关系。

　　５、轨道交通干线沿线。除了离工作地点近以外，交通干线的便捷也是吸引租客的一大因素，如地铁、城铁，主要交通干道的沿线等地区，目前正在修的几个地铁对该沿线投资型房产影响很大。

　　６、成熟的住宅社区内。大型，成熟住宅区自住的性质多于投资，但有个别业主在购房后从事投资，其租客年龄偏大，他们看中的是社区的完善和生活的质量，如通州的一些在建的大型生活社区。

　　７、经济开发区内，北京有三大国家级的经济开发区，１３个市级的经济开发区，开发区提供就业机会，带动附近的住宅开发建设，同时也不乏有投资型住宅的出现，典型的区域有亦庄和中关村。

　　投资型住宅的档次渐趋多样

　　根据目前市场产品供应住宅的档次来看比较多样，而且随着高档公寓的渐火产生的产品细分，多样性将越来越明显。但截止目前，别墅、公寓、普通住宅是主要的三类产品，同时每类产品也分高、中、低档次。购房者对住宅产品的需求和租房者是相同的，每一类产品，各种档次的物业都有市场，只是针对租客的性质不同而已。

　　高端住宅产品如别墅、高档公寓、其供应量有限，租客相对较少，只有小部分的租客才能支付得起这样的高租金，中端住宅产品如中高档公寓、高档普通住宅，租金下一档次，租客比高端产品多，中低端的普通住宅和公房的租客市场仍然占绝大部分，同时也是投资型住宅的主要产品档次。

　　受租客经济负担能力的限制和目前市场产品供应的限制，投资型住宅的档次已呈明显的金字塔分布，预计未来投资型住宅的走势仍会保持这个趋势。

　　投资回报：暴利阶段已经结束

　　投资回报的影响参数主要是投资的收入和成本，也就是租金和房价的比例关系。目前，北京市很多的项目定位为投资型，并宣称自己的投资回报能够达到２０％多，这样的投资回报实在诱人，但是存在一定的水分，２０％多的投资回报近乎暴利的项目有，但是出现在１０年以前，现在的市场几乎没有。

　　早在１０年以前北京市就出现了高档住宅的租赁市场，而且一开始就处在一种供应量少而需求量大的状态，当时的租金和房价水平都处于迄今为止的最高水平，其他普通住宅的投资源共享和销售市场还未打开，因此会出现３０％的投资回报。

　　如今，高档住宅的供应量自１９９７年以后连续几年大幅度上涨，新增产品不断更新，供应量的上涨造成了住宅租金的下滑，同时也降低了投资回报，投资型住宅的暴利阶段已经结束，租金和售价都下降到一个合理的档次，其中租金下降的幅度比房价还要大。

　　对于普通投资型住宅来说，市场开放时间晚于高档住宅，基本上是在普通住宅供应量加大的２０００年以后才开始的，租金和房价都处于上涨状态，房价的上涨幅度更大。

　　通过总结过去近１０年高档住宅和普通住宅的投资市场，可见住宅的投放量对于投资型住宅未来的前景起到相当大的作用，供应量的增长快于租赁需求的增长速度时，投资住宅的市场前景就不太乐观。

　　根据北京中原市场研究部前不久的统计，２００４年上半年普通住宅和别墅的供应量都比２００３年同期上涨了近１倍，而公寓的供应量则不足去年同期的１／３。对于普通住宅来说，２００４年以后房价还将呈现上涨的趋势，也就是将有更多的投资型普通住宅入市，市场未达到饱和度。而公寓则不然，自２００３年达到供应量近３７０万平方米的高峰后，已经呈下降趋势，可见投资型公寓正在向饱和方向趋近。对于别墅产品，虽然２００３年被喻为别墅年，但２００４年的供应量似乎更大。总体来看，北京市住宅目前的投资市场处在１０％的回报率档次上，根据各地区不同的物业类型有上下的浮动。

　　投资热点还将逐渐扩散

　　１０年以前，北京市的投资热点区域多集中在东部商务区，使馆附近，１０年以后的今天，投资的热点地区扩散在北京市各大商务，写字楼集中的地区以及上述的具有投资特点的地区。随着ＣＢＤ的逐渐成型和“国门区”的不断扩展，投资热点还将逐渐扩散。目前，北京市高档住宅的投资热点区域仍然集中在朝阳区，如朝外、ＣＢＤ、东直门，新出现的投资热点有朝阳公园附近，朝阳路，朝阳北路沿线。（ 应刚）

　　特约编辑：广伟