万科，一个地产业响当当的名字，一个为万通集团董事局主席冯仑所推崇和学习的榜样，日前在北京以开大会的方式纪念了它的２０岁生日。

　　万科在这２０年中，作为中国房地产业公认的领跑者和常青树，在风云变幻、群雄并起的国内房地产市场上，一家并没有任何特殊背景的企业为何能不断成长壮大，最终达到今日在 行业内的影响和地位呢？冯仑对万科２０年来发展的总结和评价以及对今后地产业的一些走势分析，能带给我们一些启示。

　　万科持续增长导致持续领跑

　　冯仑认为，学习研究一些先进企业的年报能获益匪浅，而根据万科２００３年年报，该年度内销售收入增长３９．４８％，净利润增长４１．８１％。在不存在并购的情况下，一家已经成立了２０年的公司，能保持这样的增长幅度实属不易。

　　从１９８４年到２００３年，万科的销售收入从５８００万元到６３．８亿元，增长了１１４倍；净利润从５００万元到５．４２亿元，增长了１０８倍。作为中国最早的上市公司之一，从１９９１年到２００３年，万科经营收入的复合增长率达到２５．４％，利润的复合增长率达到２８．７％；而在最初的上市公司里面，像万科这样连续１２年盈利增长的几乎绝无仅有。

　　尤其值得关注的是，万科目前惟一的主营业务房地产，最近５年的收入复合增长率为３３．１３％，利润复合增长率为３０．４４％，明显超过公司前２０年的平均速度，这证明，万科在经历２０年的增长后，至今仍处于加速期。

　　冯仑认为，未来市场存活的应该是两类企业，一类是“特种部队”，一类是“基地组织”。前者因为有过硬的技术人才，有效战略而所向披靡，后者凭借地利而顽强生存。而在业界，目前活跃着的实力派企业也确实大体可以归入这两类，前者如万科、中海、万通、ＳＯＨＯ中国、阳光１００，以及在一定区域内拥有绝对优势的招商地产、陆家嘴、顺驰中国、江苏新城等，后者则指为数众多的项目公司。而无论以什么样的方式生存，长久活下去的就是胜者。

　　地产企业应变“香港模式”为“美国模式”

　　冯仑认为从今年出台的一系列宏观调控政策和“８．３１大限”后的土地市场趋势可以看出，要想在以后的地产竞争中立足，地产企业就应审时度势，及时变“香港模式”为“美国模式”。同时应把握各种机会，例如今后两年内我国将逐步推行的代建制对有眼光的地产企业来讲将是一个大的利好。

　　他认为目前国内的房地产企业的业务模式基本都发端于深圳，是典型的香港模式。这种模式就是大量利用银行资金买地盖房子，然后卖掉，接着又换个地方简单重复同样的过程，企业通过开发赚取利润。这种商业模式对于企业来说意味着巨大风险：企业拿着银行的钱盲目圈钱、大量圈地，资产负债率高，财务状况差。稍微大一些的房地产项目开发，都要经历两轮经济周期。开发周期长，而且涉及规划审批、拆迁、施工、电信、水、电等各个政府部门，开发商的计划和预期的控制性非常差，财务风险没有保证。另外，由于企业自由资金少，抵抗风险能力差，“滚动开发的模式”的资金链条非常脆弱，一旦销售或者施工某个环节出了问题，企业就会面临破产。

　　而冯所倡导的美国模式是指，企业开发物业后首选的并不是出售，而是长期持有，收取租金回报。美国企业的资产规模非常庞大，完全有实力同时投资多个物业，最大的美国房地产企业在全世界拥有数百个写字楼。在美国房地产资金的构成中，只有１５％是银行贷款，７０％是企业的自有资金，它的股东包括保险公司、养老和其他福利基金，房地产产业投资基金等各类长期投资基金、社会公众的资金等各种类型，房地产资金绝大多数是私人资金。而在国内，超过６０％的房地产投资都是来自银行资金。

　　现在，随着国内房地产产业基金、债券、各类基金和信托公司的出现，使美国模式的实现有了可能。

　　在冯仑看来，一个公司选择何种商业模式，决定了对经济周期的抗跌性。在行业兴起初期，一种单纯的混合开发模式和百货公司模式会占主导地位。等到房地产进入到相对稳定阶段，开始以经营和开发混合的模式为主，甚至是分裂出单独的经营公司。等到房地产非常成熟的时候，金融投资的模式开始逐渐地增加，另外定制服务类的商业模式，开始成为一个主导商业模式。

　　国内房地产企业如何套到海外基金

　　万通一直是寻求海外资金合作的倡导者，深切关注海外基金动向的冯仑对期望与海外基金合作的企业打了个比方：有多少钱点多少菜。如果想要用外国基金，最重要是把自己的家底搞好，先把企业战略搞清楚。尽管至今万通仍未和任何一家海外基金机构达成实质性的合作，但却积累了不少和海外基金机构打交道的经验，傍“洋大款”也是万通从未放弃的融资方式。

　　他总结了海外基金与国内房地产企业合作的几个特点：

　　一是集中度非常高。目前国内大概不超过５０家企业在接受海外资金，而相当多的中小企业跟这些资金没有太大关系，外国基金在中国寻找的合作伙伴差不多是上市公司的前２０家左右。

　　二是和海外基金合作的企业规模一定要相当大，有规模的公司才能跟这些基金合作。

　　三是海外基金对合作公司的治理提出了很高的要求。能够合作的公司在结构上都要比较规范，有长期战略，有相当专业的团队以及稳定的产品线和良好的市场声誉。

　　四是海外基金选择的合作方式有很大的改变。一开始有一些中型的基金机构比较喜欢选项目，几乎和各种公司打交道，但发现由于法律环境、财务标准等差异，造成管理相当复杂。于是现在更大的资金机构进入时，转向于选公司，选好公司以后，就会与此公司保持长期的合作，最后只要是公司提出的项目，基金机构就会参与。

　　冯仑的分析说明，与海外基金的对接只能是少数优秀企业的专利，对于国内３万多家房地产企业的大多数，海外基金只是行业的一种融资方式，但目前与他们无关。

　　冯仑认为现在全能开发的商业模式确实不太适合西方基金以及其他投资人，如果在商业模式上不改进，很难与海外基金形成合作。

　　“虽然可能一步达不到美国模式，但至少知道这种模式，公司哪怕先做一个非常专业化的产品。产品的财务报告，能够非常简单地给大家看，而不是现在的遮遮掩掩”。冯仑认为，“美国有７万多家房地产公司，做生意方法非常多，不同的价值链都有不同的做法。对商业模式进行改进，使它能够适应于投资人，那么，成功获得海外基金的概率就比较高。”

　　特约编辑：倪振强