目前，作为流量价值的租金，和作为存量价值的房价上涨幅度比较起，微乎其微。而社会上目前还没有形成一个完善的租赁服务体系，所以很多投资者宁愿选择空关，以避开由于出租带来的麻烦。

　　为什么会产生售后空关现象呢？是什么样的人愿意将自己购置的物业关起来？复旦大学房地产研究中心常务副主 任华伟博士认为，投资性购房比例过大，会造成住房大量空关。

　　目前购房已经不再是单纯为了居住。如果是没有房子的人买房，肯定要住进去，一年365天都居住在里面。但如果是有钱、而且有房居住的，买房之后就不一定去居住，或者说没有全天居住。

　　此外，还有一个现象，就是上海的房地产市场需求里面，有一个很重要的组成部分，即境外及外省市人士购房占到三分之一左右。从成交金额上来说，价格越高的房子，房的外地人也越多。这些人在上海购房一般不止一套。他们会经常来上海，每年在上海居住一段时。如一个温州老板在某个高档小区买了一套房子，每年可能因为生意上的事情，要来上海住3个月的时。原来是要住酒店的，现在把钱拿来供房了。

　　华伟博士分析认为，形成空关的原因主要有投资性购房形成的关和候鸟型的空关两种。后者实际上已经真正用于居住，所以非严格意义上的空关。而目前较多的空关现象还是投资性购房形成的。

　　华伟博士说: “房屋升值的主体主要体现价格上的上涨，而作为流量价值的租金，和房价上幅度比较起来，微乎其微。实际上，房子一种财产，不管是自住也好，或者投资也好，其财富的增长目前是靠本金的增长来实现的。”

　　“租金只占到5%左右，而且住房出租还要碰到很麻烦，比如要装修，要签协议，时间成本较高，这样就导致很多人并不愿意对外出租。很多外地人在上海购置了多套房屋，比如有些温州人在上海大量购房，他们想对外出租都没有办法。这就说明目前上海的市上，缺乏相应完善的、高效的租赁配套服务体系。在上海，买房子容易，卖房子也不难，但找到一个专业的专门从事租赁服务的机构比较难。既然租金不高，又很难找到专业的租赁务机构，这就造成了大量的房屋售出之后被空关。”

　　华伟博士的说法得到了不少投资者的认同。2002年底，卞先生一次性购进“青年汇”6套公寓，在不到一年的时间内，每公寓上涨了10余万元。虽然当时的年租金至少可以达到20000元，但卞先生认为，如果要出租的话，他自己无法去打理，所以只好空关了之。

　　此外，业内人士对空住房的产生也提出了己的看法。上海神舟房地产有限公司市场总监孟军分析认为，产生售后商品房空住的原因可能是由以下三种因素造成的。

　　首先是本地人的二次置业。部分上海人出于改善住房条件或者其他原因，购置了两套更多的商品房，而又没有尽心打理，所以房屋空住，在所难免。

　　其次是投资性购房。一些投资者远离上海，实在是无力处理有关出租事宜，所以也就顺其自然，让房屋空关。

　　还有就是一些人利用灰色收入购置的房屋。这些人房置业之后，委托物业公司照料，而物业公司却没有将房屋成功地租出去，就产生了空住

　　孟军说: “第一、第三种因素产生的空住量较少，而第二种原因产生的空住量最多，我接触到很多投资客，他们手中的物业一空就是一年半载的，根本无所谓。”

　　特约编辑：广伟