过去的上海曾经是全国人均居住面积最小的城市之一，那时候人多房少，一家三代挤在一间房里生活非常普遍的现象。随着近几年房产市场的日益升温，上海人的住房条件得到了很大改善，房产已经不单单是人们居住的场所，一些人将房产当成投资品，高抛低吸赚取差价，由此也产生了“空住房”现象。从无房可住到房空住，反映 的是社会的进步，但过高的“空住率”也会对房产市场带来不利的影响。如今上海的“空住”是怎样一种情况，本刊记者对此进行了深入的调查和统计。

　　目前一些新建的小区，其入住率一般较低，也就是说，住房空住率较高。

　　“你见到过你的邻居吗？”如果用这句话来询问上海一些新建小区的业主，他们中可能会有很多人摇摇头。并非邻居神龙见首不见尾，神秘异常，只是真正的邻居还没到来。

　　当房产成为一种具有投资价值功能的商品之后，有些人购房并不是出于居住的目的，而是用于投炒作，低价买进，高价卖出。于是，当房子还没有被真正需要的人使用时，这种物业长期空关，就形成了所谓的“空住”现象。

　　目前，不管是政府部门，还是房产市场研究机构，对售后空关这种现象都没有具体的统计数据，但是这种现象已经客观在。

　　申城空住房比例接近10%

　　上海的房产市场存在空住现象，这是肯定的，但售后商品房的空住率真正为多少？谁也说清楚。根据今一季度上海市电力门的账单来看，在市中心有将近4.3万户空住房的电费无法回收，凸现出上海市中地区的房屋空住率接近10%。

　　这家电力公司覆盖黄浦、静安、长宁、徐汇、普陀等区，包括了西藏路以西、外环线以东的大量房产开发的“热点”区域。根据今年一度该公司电费回收记录，在44万户应出账单中，有4.3万户因为“空住房”原因无法收费。据介绍，空住房问题是最近两年逐渐形的，在去年初，上海市中心城区的空关房只有2万户，两相对比，今年的数字增长100%。些空住房中60%为外地业主所有，房屋空关时间在半年以上。这说明，上海市中心的空住叭例占到10%，是一个“很可怕”的数字。

　　据上海房地局公布的最新数据显示，截止到今年6底，上海空置房面积为332万平方米，其中，住宅空置面积为107万平方，同比有所下降，下降幅度分别为36.5%和52.7%。这使得很多人不明白既然空置率已经下，为什么电力公司的数据显示有近10%的空住房呢？

　　显而易见的是，这部分房子是售后没有形成真正居住的房源。但根据上海房地局的统计口径，所谓的空置房仅仅是指尚未出售的房源，并没有把售后的空住房包括进来。所以这两个部门说的不是同一个念。

　　目前上海的确存在一些尚未真正居住的房子。究其原因，主要是上海近年来房价一直走高，使得很多投资客进入房产市场逐利。近日，也有读者打进《理财周刊》的电话，向记者反映一些小区房屋空住的情况。

　　由此，记选择了四类区域，即热点地区、市中心区、新兴板块和外环线以外区域，历时将近一个月，亲临现场，采用晚上数灯、访问中介、访问当地居民等形式，对这四类区域的小区入住状况进行了一次实地调查，试图透过一些现象，来反映空住问题。

　　在需要特别说明的是，虽然文中会给出一些数据，但这些数据并不能算是严格意义上的数学统计数据，充其量只能算作是一些初步估计。还，比如在实地数灯时，可能出现有些人外出消遣而暂时不在家的情况，因此会对统计结果产生一定的偏差。但我们的目的不是要哗众取宠，仅仅只是想反映一些客观存在的事实。

　　上南花城：空住房占三成半

　　调查时间: 7月19日

　　调查方式: 数窗帘、数灯等

　　上南花城地处上南路、耀华路交叉口处，业主大约于2002年年中开始入住。

　　上南区是一个典型的概念热点地区。在上南地区，几乎所有人都知道耀华路以北、浦东南路以西的地块已被划为世博会址用地，知道将来要在这里建设许多场馆和其他设施，也知道世博会会址周边的价将会翻着跟头往上涨。所以投资客在这里购房寻求投资机会，也就不会令人奇怪了。

　　上南一村和世博会会址仅仅隔一条马路。在东南路东侧，是南一村的村址，在这条马路的西侧，暂时还是雪野新村，也就是已被划进世博会会址的建设用地。张师傅是上南一村的居民，现在没有正工作，靠经营“摩的”（即用摩托车载客）维持生计。他认为上南地区今后的发展会遵这一条轨迹: 等到世博会场馆建成之后，上南地区的环境会发生变化; 环境变化之后，土地会升值; 土升值之后，会有大财团看中这块地方; 大财团进驻之后，就是将周边的新村用地全部收购，然后用于开发高档楼盘。

　　在一个普通人的眼里，尚且知道上南的未来将会发展成一个什模样，更何况在一些投资者眼里？

　　上南地区的房价自从世博申办成功、部分地块被划作世博会会址建设用地之后，这里的房价便一路飙升。而南花城地处世博会板块之内，从严格的意义上来说，上南花城的建设用地在世博会会址建设用地范围之内。上南花城总建筑面积约20万平方米，分两期开发，而且二的建设用地都已经圈定，但直至今日，二期的建设用地上，任凭野草丛生，不见动工迹象。从中以揣测出，该地块要么已被政府征收，要么受到规划的影响，目前形势还不明朗，开发商在继续等待观望。

　　作为风口浪尖上的上南花城，房价想不涨都不行。该楼盘以4500元/m2的价格入市，在去年5月份，上蹿至6500元/m2的水平，到目前为止，毛坯房已经超过8500元/m2，部分经过装修的房源甚至超出了万元/m2。

　　上南花城已成为众多投资者眼中的“香饽饽”，房源成为紧俏货，被投资者竞相追逐购买炒作。历城路上的一家中介公司向记者坦承，他们手头上有几套上花城的房源，已经数度易手。据当地的中介估计，上南花城内大概有将近4成的房产被投资者所拥有，而这些房子只有少部分被出租，大多数处于空关状态。目前，出自上南花城的房源被当地中介尽量放在比较显眼的地方，以供购房者参考。甚至有中介为此另辟蹊径，开辟了上南花城之栏”，将上南花城的租、售房源集中在一起。

　　7月19日下午，记者来到上南花城，在进入小区进行实地调查时，遭到了保安的拒绝。这天下午的阳光热辣辣的，很毒若是直接照射在皮肤上，令人感到有些刺痛，极不舒服。在这样的下午，上南花城中很多已经安装了窗帘的房间内，都经将窗户遮得严严实实，生怕漏进去一丝阳光。此时正值太阳能够射入房间的时间，记者观察了一些间，在炎炎夏日里，竟然都没有安装窗帘，令人感到好生奇怪。还是小区内一位业主为记者解开了这个谜，他说: “这些没有安装窗帘的房子，一直没有人来住，晚上从来就没有开过灯。”

　　这是一个调查途径！记者选取了靠近西北面门牌号为“耀华路85弄3幢”的8栋住宅为调查对象。这8住宅楼中，部分建筑为14层，也有的达16层，还有一些只有11层。

　　为了能够使得所调查的对象更加接近“空住”状态，记者又添加了一些条件，将调查对象确定为必须具备以下三个条件: 没有安装窗帘，没有安装空调，阳台上也没有晾晒衣物。

　　记者共调查了614套间，据初步统计，有217套房屋符合以上三个条件，占到35.3%，和当地中介所说的4成投资比例接近。

　　上南花城的北面是一片农宅，还有几块菜园，生长着一些诸如豆荚、黄瓜、茄子之类的蔬菜。农宅低矮破旧，角落里垃圾成堆，不时有难闻的异味飘散出来，显然有很长时间没有清理过了。这里是野猫的乐园，经常可以感到眼前一花，一只或花或灰的猫从跟前的浅草中闪出来，跑出几步，尔回头定定地看着来人。而上南花城的小区里面，草坪修剪得相当平整，树木上也可以看得到园丁的刻意饰。仅仅一墙之隔，里外有着明显的区。

　　这天下午6时许，有一些住在农宅里面的居民出来散步，李成就是其中一位。在上南花城建成之前，他就一直住在这里。他的住所离上南花城内编号为耀华路85弄3幢和87弄3幢两栋住宅楼最近，虽然他不了解这两栋楼房的具体入住情况，但他却通过在晚上数灯光发现，有将近60%左右的房子一直是空着的。

　　“有这么多吗？”记者反问他。

　　李成很自信地说: 我敢和你打赌！我只要一抬头就可以看得到这两幢楼，都看了快两年了，不是吹牛，哪些房间常年不开灯，我比小区的物业公司还清楚。”

　　他指着耀华路87弄3幢10号单元说: “不信你晚上数数看，这个单元左边14套房子，晚上可能有10户不开灯。”

　　入夜之后，上南花城内的住宅楼里不断有人开了灯。

　　晚上8点22分，记者也开始对上南花城的部分住宅楼的开灯情况行了简单登记。据记者目测，在前面已经统计过的614套房子中，只有213户人家开灯，未开灯户数为401户，占总调查户数的65.3%。当晚，李成提到过的两栋住宅楼开灯户数只有60户，刚好占到三分之一，特别是李成指给记者看的那个单元左边，这天晚上有11户人家没有开灯。

　　特约编辑：广伟