以“市场加保障”为主要特色　全面实行拆迁市场化补偿

　　南京市及时修改完善拆迁政策，合理调整拆迁利益格局，坚持以人为本，突出群众利益保护，严格依法拆迁，突出市场化运作，确立全新的拆迁运作模式，根据市场化评估确定拆迁补偿标准，拆迁工作已逐步走上良性循环。

　　近年来，南京市的城市建设 推进速度较快。该市拆迁行为总体比较规范，但由于拆迁政策调整滞后，社会综合保障滞后等，也出现了一些矛盾和问题，不依法办事、侵害居民利益的情况不同程度地存在。南京市决定修改完善拆迁政策、合理调整拆迁利益格局。经过一年多的反复论证、修改完善，并通过社会公示广泛征求意见，南京市于去年12月3O日出台了《南京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第227号令），于今年2月1日正式实施。新的拆迁办法以“市场加保障”模式为主要特色，全面实行拆迁市场化补偿。

　　南京拆迁“新政”坚持以人为本，突出群众利益保护。南京市一开始就明确了起草新法的指导思想，必须体现等价有偿的原则，公平地保护拆迁当事人的合法权益，使被拆迁群众在拆迁中受益，在城市建设中受益。他们先后召开20多场次不同方面、不同层面的征求意见会，并通过社会公示广泛征求意见，20多万人参与讨论，征集修改意见1000多条，吸收了其中三分之一的合理意见，先后历经30多轮修改。修改后出台的新拆迁办法，全面贯彻了上位法，与国务院、省条例实现了全面对接，充分体现了保护群众利益的原则。在补偿水平上，实行最低单价保障和最低总额保障两条保障线，对被拆迁困难群众进行托底保障，让群众买得起房、租得到房，实现“居者有其屋”；在拆迁补偿方式上，实行产权调换、货币补偿并举，充分尊重群众的意愿。

　　南京拆迁“新政”的核心是突出市场化运作，确立了全新的拆迁运作模式。南京市对原有拆迁补偿办法进行了重大调整，改变拆迁补偿由政府依托土地级别定价的模式，根据市场化评估确定拆迁补偿标准。拆迁补偿由“政府定价”全面走向市场化。新法颁布实施后，南京市先后制定出台了各类配套文件23个，构建了比较完整的政策体系。建立了全新的运作机制，政府逐渐退出具体的拆迁事务，大力培育和规范拆迁市场主体，积极推进“拆”、“开”分离和“拆”、“管”分离。

　　南京逐步建立健全了市场化评估模式。该市面向社会公开选聘首批46名拆迁评估专家，建立了拆迁评估专家委员会，形成了拆迁评估纠纷处理应急机制，并实行评估专家指导程序前置，改事后技术鉴定为事前技术指导。9个月来的实践证明，拆迁市场化运作的新模式政策比较完善，机制比较合理，运行比较正常，符合市场经济的发展方向。

　　南京市突出强调依法拆迁、阳光拆迁，严格依法拆迁。在拆迁工作中，切实做到程序合法、行为合法，凡是相关法律法规规定的程序，一个都不能少。如在九华山拆迁试点中，相关部门和单位制定了严密的试点工作方案与计划，协助拆迁实施单位严格按新的拆迁实施程序进行规范化操作，加强协调和服务，实施全过程跟踪指导，开展现场备案、调解和裁决，做到了无一例越级上访、无一例下达裁决、无一例行政强拆，为新拆迁办法平稳实施开了好头。

　　南京全面规范拆迁主管部门、实施单位、评估机构、拆迁人、拆除队伍等五大相关主体的行为，保证市场主体行为的公平、公正。严把拆迁许可审批关，明确规定在补偿资金9O％落实到位、10％以上的产权房源落实到位后，才能发放拆迁许可证。成立了市、区两级监管机构，加强对拆迁工作全过程的监管。全面推进拆迁政务公开，落实拆迁规划公示、拆迁项目审批前冻结阶段公示和实施阶段公示制度。目前，南京市各区县均建立了专项治理工作机制，全市拆迁行业正在开展“平安拆迁”创建活动。从已完成拆迁的5个项目来看，群众对此普遍表示拥护和欢迎。

　　南京拆迁“新政”强调健全社会保障机制，解决社会综合矛盾。一方面，对被拆迁群众实行“三房”保障托底。对被拆迁群众分层次强化住房保障，拆迁补偿款在1O万元至20万元之间的，可购买中低价商品房；在10万元以下的，可申请购买经济适用房；家庭有特殊困难的，由政府提供廉租房。进一步加大拆迁住房保障建设力度，前两年已竣工1OO万平方米经济适用房，今年还将竣工120万平方米经济适用房，建设9O万平方米中低价商品房，建成和储备1000套廉租房。在已经按新法实施的拆迁项目中，一批群众在就业、就医、就学等方面的实际困难得到解决，受到群众的称赞。

　　南京拆迁“新政”收到良好效果。截至目前，南京市区按新法已许可实施拆迁项目37个，涉及被拆迁居民5807户，现已完成5个项目，完成拆迁居民2648户。其中：燕子矶项目只用了7天时间，在第一个奖励期内即全部完成拆迁；九华山试点项目在6O天内完成了136户居民、29家工企单位的拆迁工作；抄纸巷项目在2O天内完成拆迁。这一具有“市场加保障”特色的拆迁新政，有力地推进了依法、规范、文明拆迁，显著缓解了因拆迁而引发的各种矛盾冲突，显示了市场化拆迁模式的科学性、合理性和可操作性，切实维护了广大被拆迁群众的合法利益。

　　短评：南京经验值得借鉴

　　去年，南京市在拆迁工作中发生了邓府巷纵火伤人事件。事后查明，工作程序不规范，在矛盾激化时处置失当是该事件的重要诱因。这件事在全国造成了不良影响，也给了南京市相当深刻的教训。但南京市及时修改和完善有关政策，通过实施拆迁“新政”防范和化解拆迁矛盾，保护被拆迁居民合法利益，推进城市建设健康发展，获得了良好效果。

　　在当前拆迁利益主体日趋多元化、利益主体之间的关系日益复杂化的新形势下，拆迁矛盾和问题从根本上来说是发展中的问题，拆迁矛盾反映的本质是利益问题。不少拆迁事件和拆迁纠纷的发生，就是由于被拆迁人尤其是中低收入居民的利益在拆迁过程中被漠视了。南京拆迁“新政”反映了这种利益格局的调整，最重要的是对被拆迁人尤其是普通居民的基本利益提供了有力保障。

　　我国城市建设正处于高速发展阶段，未来仍将有大量房屋拆迁工作要做。如何妥善处理好拆迁工作与城市建设的关系，正确处理好房屋拆迁与居民利益的关系以及拆迁规模与房地产市场的关系，是城市政府的一项重要管理工作。实践表明，拆迁政策完善、到位，拆迁工作规范、合法，既符合市场经济的根本规律，又切实贯彻以人为本，完善对被拆迁居民的保障机制，是做好城市房屋拆迁工作的重要原则。南京拆迁“新政”为我们提供了一个有益的借鉴。

　　袁仁标

　　特约编辑：广伟