【案例】

　　随着贷款购房的增多，购房人不能按期还款或出现其他债务纠纷的情况也不断出现，最近就有一家开发商咨询，一位贷款购房的业主因生意上的债务纠纷，招致法院上门查封房屋，由于该房产的产权过户和抵押登记尚未办理，房产在法律关系上还属于开发商所有。开发商问了：债务人贷款买房，房产权尚未过户 ———贷款房屋能否查封

　　【律师分析】

　　一、开发商与购房人之间的法律关系

　　众所周知，所谓个人住房贷款，就是购房人在支付一定数额的首期款后，将所购房产抵押给银行，银行据此发放给购房人一定数额和年限的贷款，购房人用此贷款支付剩余房款。根据《担保法》的有关规定，不动产抵押必须办理抵押登记，而购房人一般购买的都是期房，在办理购房和贷款时，尚未取得房产证，无法办理抵押登记，因此个人购房贷款一般都采取“阶段性担保加抵押贷款”的形式，即在抵押的房产办理抵押登记前，由开发商为贷款人（购房人）提供担保，待抵押登记办理完毕后，开发商担保方终止，购房人以所购房产作为抵押物。

　　根据上述法律关系，无论房产过户手续是否办理完毕，只要购房人还未办理房产抵押登记，开发商的担保责任就不能免除。

　　二、法院查封购房人贷款所购房产有道理吗？

　　人民法院因购房人在购房行为以外形成的债务纠纷而查封其贷款所购房产，一般分为两种情况：一种是购房人（债务人）的债权人在诉前向法院申请了诉讼保全，对于这种情况，被申请人（购房人）如能提供担保的，法院将解除保全；另一种情况是购房人未按法院生效判决履行还债义务，导致法院采取了强制执行措施，对于这种情况，被申请人（购房人）如不能及时履行判决，法院则可能采取相应措施（如拍卖、变卖、抵偿等）处置查封的房产，以保护债权人的合法权益。

　　由于购房人在申请个人住房贷款前，已交纳了部分房款（首付款），同时在抵押登记办理完毕前，可能已分期偿还了部分贷款，该房产实际上是购房人在负有一定债务的前提下取得的个人财产（房产过户虽未办理，但买卖合同是生效的），因此法院查封购房人贷款所购房产是符合法律规定的，容易发生纠纷的是各债权人（银行和购房外纠纷的债权人）谁享有优先受偿权罢了。

　　【律师提示】

　　比较稳妥的解决办法是：开发商与购房人解除房屋买卖合同，开发商收回所售房产，同时将购房人尚未偿还的银行贷款，返还给银行（银行已将此款划给开发商），剩余部分的房款应属于购房人所有，对这部分法院将根据判决予以处置。

　　惟一的问题是，开发商在这个签约和解约的过程中，发生了以下一系列的费用和损失，这些费用和损失如何处理：

　　1、费用包括印花税、销售人员佣金、交易手续费等等，开发商能否从剩余房款中先行扣除？

　　2、这一过程使开发商已经发生的一系列房产价值增值活动又回到了起点，需要重新处理该房产，今后新发生的费用如何处理？

　　3、在解约前，购房人一般已经入住了一段时间，这段时间的房屋占用是否可以收取费用？按什么标准？

　　4、如果是毛坯房、而购房人已经装修，对装修如何进行处理？

　　5、这种解约并不是购房人违反了《商品房买卖合同》而导致的合同解除，开发商能否根据购房合同中的违约条款追究购房人的违约责任？具体说，能否扣除购房人的定金或违约金？

　　以上问题，由于没有明确的法律规定，如果买卖双方又没有事先约定，那么就要由双方按照日常的交易习惯进行协商处理了。

　　一、协助购房人办理房产过户登记和抵押登记手续，不仅是开发商的一项义务，也是开发商保护自身合法权益的一项权利。

　　开发商应意识到，只要抵押登记没有办理完毕，开发商就一直在为购房人担保，而且根据银行的借款合同，这种担保一般都是连带担保责任。一旦购房人出现了问题，贷款银行依据规定，是不会去处理有关房产的，最省事的办法是直接向开发商主张权利。

　　二、对合同中没有涉及、今后可能发生的情况最好事先约定。

　　特约编辑:广伟