购房中有多少陷阱？

　　——商品房市场透视

　　本报记者张茁

　　我省商品房市场正在走向规范，然而发展过程中存在着一些不容忽视的问题。

　　近一段时间，省消协对商品房市场进行了调查，万余份问卷统计表明，消费者反映商品房市场存在最突出的三个问题依次是，质量问题3289份，占32.9%； 产权问题2634份，占26.3%；开发商违约问题2198份，占22%。

　　省消协投诉部程主任说，消费者反映商品房质量问题，占本次问卷调查的第一位。消费者用多年的积蓄购买一套商品房，称得上是百年大计。然而令人担忧的质量问题，却时时困扰着消费者：墙壁裂缝、屋顶漏水等。长春市某解困小区因墙体厚度不达标，屋内冬季温度最高只有12度。开发商与物业公司推诿扯皮，问题一直得不到解决。一些业主的购房之日，成了开始受罪之时。

　　调查中，消费者认为，当前商品房市场中损害自身权益的典型手段，就是合同欺诈。购房合同是规范商品房买卖双方权利义务关系的法律文书，一经签署，买卖双方必须严格遵守。然而，一些开发商对于消费者违约紧追不放，而自身违约时，则百般推脱责任。长春市消费者熊某2002年初购买了长春某房地产集团预售的商品房，约定年底时交房。但时至2003年6月开发商才交房。在消协的多次调解下，开发商勉强同意支付应承担的违约金的三分之一。杨某购买了一套商品房，按98.53平方米交的房款。当换发正式购房合同时，开发商告知其核定面积是97.46平方米，而多交的房款开发商却百般抵赖。另外，商品房面积缩水、多摊公用面积等损害购房者利益的情况，也时有发生。

　　购房办产权，对消费者来说是重要的事。按规定，开发商应在交房之日起，90日内为业主办理产权。然而，一些业主购房10余年，至今也没有获得产权。原来，有少数开发商不具备商品房开发资质，购买他们开发的商品房，当然办不了产权。长春市某房地产开发公司，在没有取得合法土地使用权时，就从事商品房开发，致使购买者无法获得产权。还有少数开发商，把经济适用房充当商品房卖给消费者。经济适用房在开发时，开发商享受了国家很多优惠政策，其造价较低，所以应该以较低价格出售给无房户或住房困难户。这些人买到经济适用房后如出售，须补交土地出让金。开发商把经济适用房充当商品房卖给消费者后，消费者不明真相，误以为自己购买的是商品房，日后交易将遇到很大麻烦。

　　虚假宣传难以兑现。一些开发商通过媒体广告宣传其商品房时，往往作出各种诱人的承诺。当消费者买到手后，承诺却迟迟不予兑现或根本兑现不了，给住户的生活带来无尽的烦恼。长春市某著名房地产公司，2000年第一期商品房预售时，就承诺通过引进名校合办分校，使业主子女享受优质教育。在规划图中，明确标出中、小学的位置。时至今日，4年已经过去，开发商承诺的小学仍无踪影，原规划建设小学的地方，矗立起几座高层建筑。

　　补充协议霸气十足。国家为规范房地产市场，规定房屋买卖时，必须使用统一印刷的规范的合同文本。然而有的开发商为逃避规制，在与购房者签订合同的同时，要求购房者必须签一份补充协议，里面大多载明一些明显侵犯购房者利益的条款。如长春市一购房者，购买了吉林市某房地产公司在长春市开发的商品房。办理入户时，开发商要求业主签一份补充协议，内容是必须缴足当年的取暖费，否则不予办理入住手续；而业主并不想马上入住，不存在使用当年供热的问题。纠纷由此产生。

　　物业管理亟待规范。消费者购买一套商品房，每时每刻都离不开物业服务。一些开发商与物业公司在物业服务的内容上责任不清，出现问题时双方互相推诿；一些开发商与物业公司实为一体，销售期提供的物业服务比较到位，商品房销售完毕，物业服务质量随之下降；物业应承担的免费服务项目与业主应负担的收费项目，划分不明确，物业公司往往将一些免费项目转为收费项目，强加于业主。

　　如何规范商品房市场？消费者提出几点建议：加强房地产法规建设；加强对开发商、建筑单位的监督；严查违法经营者；发挥新闻媒体舆论监督作用。

　　消费环境的创造需要多管齐下：开发商要增强自我约束机制，树立诚信意识；政府主管部门需执法到位；媒体应公正发布商品房信息；消费者要增强维权意识。这样，商品房市场才能在理性中发展壮大。

　　特约编辑：广伟