逛房展买房成了不少市民的选择。摄于青岛名盘推介会。

　　随着我国国民经济的发展和人民生活水品的提高，住房问题已日益成为百姓 关注的焦点、热点。怎样购买一套称心如意的房屋，在购房中应注意哪些方面，成为百姓急需了解的问题，本报楼宇热线栏目，特地邀请山东诚功律师事务所杨志民律师就购房者所关心的问题分几方面进行了解答，旨在维护购房者的合法权益。

　　先看有无“五证”

　　购房者在购房前应考察开发商是否有“五证”。“五证”包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售（预售）许可证。在“五证”中最主要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，它表明所售房屋是合法项目。

　　慎交认购定金

　　认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为约定的是买卖双方为将来订立合同进行谈判的权利义务，而并非最终必然导致签约结果的发生。目前，只要开发商具备预（出）售的法定条件，认购书中确系双方真实意思表示，权利义务内容又不违反现行法律、法规的，该认购书即对双方具有约束力。为了避免不必要的损失，建议购房人在认购房屋时应注意以下几个问题：

　　一、明确认购书法律效力

　　购房者有权利知道，房产商也有义务告知购房者，关于认购协议书及《商品房买卖（预售）合同》中双方应承担的权利和义务。购房者在认购书中明确：“双方经协商未能就《商品房买卖（预售）合同》或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。注意认购协议书中权利义务的对等性。

　　二、审查是否具备销售条件

　　《城市房地产管理法》规定，商品房预售实行预售许可制度，开发商如果不具备商品房预售法定条件，没有取得《房地产预售许可证》，其与购房者签订的《认购协议书》是无效的，不具有法律效力。

　　三、分清“定金”与“订金”

　　定金的目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而“订金”不具备定金性质，一般情况下，订金视作预付款。出现违约事项时，即接收预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。实践中，在认购协议书中多数是以“定金”方式进行约定。

　　四、约定定金如何处理

　　由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。

　　细审购房合同

　　签完认购书后，接下来就是签订正式购房合同。购房合同分预售合同（期房）和出售合同（现房）两种。在签订合同时购房者应注意以下几项基本问题：

　　一、购房合同内容要尽量全面、详细，各项规定之间不能相互冲突，更不能与国家的法律法规相冲突；文字表述要清晰、准确。签订合同买卖双方的身份、责任要明确。

　　二、合同上的项目名称，位置一定要具体，明确。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。

　　三、房屋的档次和装修标准一般要采用附件形式附在购房合同之后，配套设施如物业用的防盗门，电梯等用何种品牌，何种型号要约定明确。

　　四、违约责任的约定一定要对等，一般违约责任的违约事项包括：开发商要求换房或不卖房；购房者不买房或要求换房；开发商不按期交房；购房者不按期付款；面积变动超过约定幅度；物业配套设施不合要求；产权过户手续不全或不能按期办理。

　　验收入住须知

　　有许多案件是因为出现房屋质量而产生诉讼，一些购房者因在新房验收时没有记录下有效证据使自己处在不利位置。新房验收的最终结果是与发展商签订一份《交房看房记录表》在该表上应把检验情况逐一记录。物业接受的内容包括：对房屋质量核认；对房屋装修质量检查；对房屋的设施进行调试；对公用设备检查；对房屋结构、面积进行核查。

　　在此特别提醒置业者要注意用信函与开发商交涉，并要求开发商书面答复，对有关材料（包括开发商的广告宣传）注意保存，以备将来产生诉讼时用于举证。本报记者

特约编辑　文迪