交通是困扰当前江北楼市最大的问题，只要“过江”问题解决好，坐北朝南的江北楼市将成为新一轮“造城运动”的中心

　　入夏以来一直新闻不断的南京楼市，万元房的喧嚣还没散去，购房者的眼球又盯上了江北即将开盘的5个总建筑面积1230万平方米的超级大盘。

　　最先启动的160万平方米“滨江新城”已于9月 25日开放了城中售楼处。十五六幢小高层沿江一字排开，最贵的江景房不过3500到3600元/平方米。占地4200亩的“天华百润”虽然推迟到年底开盘，但一期500亩，涉及4000到5000户居民的开发量即使在超级大盘中也属惊人。

　　再加上“威尼斯水城”、“大华新城”，以每户住宅平均110平方米计，这5个超级大盘足足可以“装”下江北四分之一的人口，相当于整个江北9年半的销售量总和。

　　“超级大盘的运作体现了开发商对于南京城市长期运营方向的把握，由于后期不确定因素造成的风险很大，所以对于开发商的素质有很高的要求。”中房指数系统高级分析师陈晟在接受采访时说。

　　“江北是南京未来楼市发展的主力。”地产金融专家教授顾孟迪非常肯定地说，“由于目前南京市中心的开发已趋饱和，江北楼市在未来几年的发展将超过其他地区。”他同时指出，交通是困扰当前江北楼市最大的问题，只要“过江”问题解决好，坐北朝南的江北楼市将成为新一轮“造城运动”的中心。

　　陈晟认为，类似滨江新城和天花百润这样的大盘，开盘操作尤其需要谨慎。涉及到整个楼盘的长远规划，盘内小高层、酒店式公寓或别墅等各种物业形态的推出时机非常有讲究，对于经济周期的预判和楼盘整体质量的把握更是需要小心，而工程质量的保障更是必须时时刻刻如履薄冰。

　　江北大盘的价格也是一个热门话题。“滨江新城”最低的楼盘只售2600元/平方米，而“天花百润”的尹先生则明确表示他们的开盘价将更低。“为了抢占天时及人和，超级大盘低价入市是必然的。以上海为例，中远两湾城当初的起价和现价间的差距已经达到了4倍以上。”陈晟分析道，由于一期开发的楼盘往往位置一般，人们大可不必对3500元的江景房抱太大希望。

　　由于无锡的地理位置介于上海和南京中间，容易受到这两个中心城市的辐射，随着越来越多的超级大盘将被投向市场，未来的楼市发展会进一步放量提速

　　9月的无锡，到处是新楼开盘的消息。身处长三角第二战场的苏锡常地区，上半年由于开发商旁观政策走势而惜售雪藏的楼盘纷纷被推向市场，供求的天平再次发生转换，一度困扰买方的“房荒”现象已经消失。

　　记者日前从无锡有关部门了解到，7月以来，无锡新盘的上市速度就逐渐加快，进入9月后更是高潮迭起，仅18、19两日就有三四个楼盘连续开盘。随着9月25日开发总面积达到100万平米的“顺驰·天鹅湖”首批17栋多层200余套房子正式面向市场，预计黄金周前后的无锡楼市将再掀波澜。

　　“造城”似乎正在成为当下一个新话题。房地产市场一般把面积百万平米以上，开发周期在7到10年的楼盘称作超级大盘。中房指数系统高级分析师陈晟认为，“造城运动”是城镇化进程中的必然现象。“在前一阵土地市场交易活跃的时候，实力雄厚的开发商往往把目标锁定在大幅地块。”顾孟迪说，“对于南京和无锡等城市的土地市场而言，5亿以下的地往往竞争激烈。越是大幅的地块，由于总价缺少竞争，其均价相对较低，容易受到大开发商的青睐。”

　　无锡楼市新盘迭出的热闹场面也引起了专家的关注。顾孟迪表示，其实无锡楼市的开发还有很大的上行空间。由于无锡的地理位置介于上海和南京中间，容易受到这两个中心城市的辐射，随着越来越多的超级大盘将被投向市场，未来的楼市发展会进一步放量提速。

　　超级大盘的开发是一项费时费力的大工程，以“顺驰·天鹅湖”为例，100万平方米的楼盘最短也需要3至4年的开发时间，其间市场的不可测因素有很多。如何做好超级大盘的开发，陈晟给出的建议是，开发商应更多关注舒解居住在混凝土“森林”中的人们的紧张情绪。超级大盘不仅包含了冷冰冰的建筑群体，更体现了开发商对于都市文化精神层面的把握。一个把人文关怀考虑进去的超级大盘，才能在市场上的血拼中一定会占到先机。

　　特约编辑：宋广伟