房屋交付是房屋买卖中的重要环节之一，本文结合法律和实践经验，谈谈在商品房交付时应当注意的问题和对策。本文所说的商品房，是购房人直接从房地产开发商处购买的商品房，不包括二手房。

　　开发商必须提供的文件

　　房屋交接时，开发商应向购房人提供下列相关文书证件：

　 　1.开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》；

　　2.“两书”———《质量保证书》和《使用说明书》，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。

　　3.开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

　　4.凡竣工房屋，一般须做到”五通一平“，也就是给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整。

　　5.高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证；高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证；高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。

　　6.房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，手续完备。购房人

　　验收之后再接收

　　在房屋交付前，购房人有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致购房人逾期入住的，开发商应承担违约责任。

　　如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　有的开发商回避逾期交房责任，约定交房期仍达不到法定的交房条件，或者房屋或配套存在质量瑕疵，会先诱导购房者签署“入伙协议书”或先签收钥匙；或者向购房者挂号寄送交房通知并附加收房期限，并注明逾期未办理交房手续视为收房，从而导致事实上的先交房后验收。因此，购房人务必坚持先验收后接收房屋，在未验收前，不要接收房屋，从而更好的维护自己的权益。讨说法

　　联合起来力量大

　　有时候开发商把当初的规划改了，比如室内设施、室内外环境质量与当初规划不同。这种情况下购房人应该联合起来找开发商协商赔偿或补救办法。对于规划、设计变更问题，购房人除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更———如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施的改变等，对规划部门提起行政复议或行政诉讼。

　　另外，开发商当初为了吸引购房者购买想尽花招，但却往往不能兑现，比如合同或广告中承诺的配套设施没有、缩水或违反规划指标。对一些重要配套的缺少或缩水通过联合其他购房人共同要求开发商补做或赔偿；因为单个购房人就共同配套提出异议或要求往往势单力薄，必要时可以请主管部门进行监督直至诉讼。

　　康达青岛律师事务所孙妍春

特约编辑：倪振强