"三角关系"理不清 纠纷多

　　拒交费用：业主消极对抗的砝码

　　７月３１日，在纠葛断断续续地持续了两年后，长沙“恩瑞·麓山名园”业主与长沙瑞通物业管理公司之间的矛盾再次升级：约２００名业主和多名保安发生冲突。据悉，此次冲突的导火线是：众多业主不满麓山名园的经济适用房质量和收 费等，７月３０日，２００多名业主开会协商，定于次日上午８时要求开发商无条件地退还花园费并拒绝继续交费，而在他们去找开发商协商有关赔偿问题的过程中，业主和物管方发生了冲突。

　　近年来，物管与业主的冲突频频发生，与此同时，业主们也在相当范围内使用了另一些消极手段，其中最常用的是“拒交管理费”。不同于前者的是，这种对抗以另一种非暴力的面貌出现。

　　日前，北京市学知园业主因为拒交高达２４０余万元管理费被物管公司告上法庭，可以说是业主以不交费来抵抗物管纠纷的又一典型案例。

　　据悉，该事件的原由是因为物管存在乱收费问题，而公摊该按照多大的面积交费却是业主和物管公司争议的焦点。

　　据介绍，因为业主对公摊面积存在争议，今年６月，海淀测绘部门给出新的面积系数，学知园业主多公摊了２７２５．９平方米，折合金额上千万元。业主要求按新的测绘面积，更改房产证，并追回开发商和原告物业管理公司多收取的购房费、契税、物业费、供暖费等各项费用。但是开发商以“没钱支付”为由，建议把多公摊的地下室出租，用租金偿还业主。而且，开发商一方还以没有正式文件为由，始终不答应更改房产证，并称现行法规规定的惟一收费依据，只能是产权证上写明的面积，也就是说业主们仍要为多公摊的面积付费。

　　开发商认为，海淀测绘部门并未明确下结论说那２７００余平方米不能公摊，按规定如果该部分面积没有用于经营用途，就可以公摊。由此，开发商建议将该部分面积出租，租金可以作为小区物业管理费用，这样业主就有可能不需要再交物业管理费了。

　　物管隐情：三角关系纠缠不清

　　由上述事例可以看出，事实上，业主欠费并不完全是物业管理公司服务质量的问题。由于房屋产权证、土地使用证等证件的代办，房屋质量出现问题无法及时修缮，公摊面积存在争议等问题，业主将一腔怒气想当然地撒在物业管理公司身上，使物管公司百口莫辩。

　　开发商、物业管理公司和业主搅进纠缠不清的三角关系，如果没有更好的解决途径，只能陷入恶性循环状态。对业主而言，选择不交费和不合作成了对抗物业管理方“最有效”的方法；而处于被行政和舆论双重监督下的物业管理方，由于要面对许多本是房产开发商遗留下来的问题，暴力难免会成为其寻找平衡点的一种极端手段。

　　一业内人士说，对在利益上已经纠缠不清的物管公司和业主双方来说，暴力和非暴力冲突都是一种“双输”的局面：业主欠费导致物业受损；物业管理方的结局也大多是“赔了夫人又折兵”。“在各种形式的对抗和冲突里，谁是强者，谁是弱者很难说。最终搅乱的是整个房地产产业价值链。”

　　这位业内人士在总结上述现象的症结时认为有两个原因：一是居民物业管理观念尚未形成，二是物业管理法规尚待完善。但根本上的原因在于物业管理与地产开发的链接上，由于地产开发与物业管理交接不清导致物业产权的归属出现问题。由于大多数物业管理公司由房地产开发商自己指定，这必然使得业主在遇到问题时拿物业管理公司开刀。

　　业内人士还指出，对于全国大多数地区而言，物管市场还处于“发育阶段”，传统的做法是房地产开发与物业管理捆绑在一起，这样的操作成本会比较低，但物业管理的利润事实上已经转移到房地产开发商那儿去了。

　　解决纠纷：需从根本问题着手

　　根据一些物管公司老总的反映，“无钱”通常使物业管理陷入“经济困境”。而来自业主和物业管理公司的深层矛盾是造成甚至加剧这种困境的重要原因。一些地区在制定物业管理收费标准时延用政府定价方式，主要考虑消费者承受能力，而不能依照物业管理发生的成本，使部分物业管理收费背离价值规律。这使得行业自身急剧扩张的态势和狭小的利润上升空间显得异常紧张。

　　根据长沙市相关部门的最近一次调查结果显示，长沙市区目前实行物业管理的住宅小区和大厦有３０７个，接受物业管理服务的居民将近３０万。然而即便是这样一个初具形态的物业市场，８５％的公司还都处于亏损状态。与业主对物业管理公司居高不下的投诉量相对的事实是，“超过一半的长沙社区居民拒绝上缴物业管理费”。在物业管理公司亏损的情况下，抬涨费用和降低成本就成为物业公司寻求利润最大化的两种方案。而无论哪一种方案都孕育了物管和业主之间矛盾激化的更多可能。

　　法律作为解决问题最重要的准则，然而实际上，一旦在费用等问题上出现纠纷，物业管理费用官司往往需要几个月甚至几年的时间才能判下来。针对北京学知园小区业主欠费２４０余万元的事实，物管到法院分别起诉了４００多户欠费业主。而法院每天只能受理５起案件，在连接受理了２０起后，法院就不再受理，称要等这２０起案件审结后再继续受理。“按这种速度，再过一年这官司也打不完，物业费也收不回来。”学知园小区物管负责人为此深感无奈。

　　对此，业内人士认为，解决纠纷的根本问题还在于物业管理法规细则的进一步完善。(郑极)

    特约编辑：宋广伟