房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世 纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。　　

　　“过热”又称“过度开发”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。房地产市场自身存在着周期循环的规律，过度开发是周期循环中必经的一个阶段，只有非理性的持续过度开发，才会对市场造成比较大的危害。为什么会出现过度开发的现象？这主要是由于两个原因：一是开发商对市场预测偏差，二是开发资金容易获取。

　　过热和泡沫，是反映两个不同层面的市场指标。过热反映市场上的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过热现象；而泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了。

　　正常的房地产周期循环都会存在过度开发的阶段，也会存在一定量的投机行为，这也是促进房地产市场繁荣的因素。但这种过度开发并不会发展到无法控制的地步，往往在市场景气出现下滑的征兆时就能自动调整，投机行为在整个市场交易中的比例也不高。

　　而房地产泡沫则是伴随着过度投机，投机者已经不再关心房地产自身的使用价值和盈利能力，而只想从买卖转手中牟取短期利益，价格出现不正常的上涨。一旦泡沫破灭，开发商和投资者的资产贬值，银行的资产也就同时贬值，不良资产增加，银行会紧缩贷款，需求进一步不足，价格也会持续下跌，从而造成恶性循环。

　　通常如果投机性泡沫存在的话，往往会出现在周期循环的上升阶段，这时价格被越抬越高，房子被投机者一抢而空，空置率下降，开发商预期价格会继续升高而加大投资力度，于是过度开发紧随而来。过度开发（过热）一般存在于循环的下降阶段，这时供给的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格出现下跌趋势。也就是说，当泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。

　　从上面的分析也可以看出，虽然房地产过热和房地产泡沫有很大的区别，但两者也存在着一定程度上的联系。如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制（包括市场规则和政府政策），市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆也比较高，那么开发商做出非理性预期的可能性就比较大，且投机性行为容易迅速蔓延。在这种情况下房地产泡沫比较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多地向房地产行业集中等现象。

　　因此，一方面不能将泡沫和过热混为一谈，夸大过度开发的危险性，否则很容易导致调控过度，使市场过早或者更深程度地陷入不景气之中；另一方面在市场过热的情况下也不能放松警惕，应采取适当措施努力消除局部泡沫或将其控制在合理范围内，防止演化为房地产泡沫。　

　　究竟什么是房地产泡沫？我们现在是否已经遭遇了房地产泡沫？类似的问题可能不同的人会有不同的看法。但凡事“预则立，不预则废”，这也就是现在一些专家在重视房地产泡沫，并认真进行研究分析的原因。

　　也许，我们应该在不同的行业或产业建立“预警机制”，随时防止可能发生的泡沫危险。因为，现有的许多行业还是相当脆弱的，根本经不起一次泡沫带来的冲击。如果说，企业在这问题上是盲目的，那么，政府应该把这件事情管起来，而且一定要管好。

　　特约编辑：宋广伟