本报讯（记者 林兴华）昨天，永升新城业主委员会和永升物业公司正式续订合同，双方约定，实行物业管理收费“佣金制”。由此，厦门市诞生了第一个实行物业管理收费佣金制的住宅小区。

　　永升新城是一个以居住为主、商铺为辅的生活小区，总建筑面积180422平方米，由33幢欧式多层建筑及小 高层建筑组成，共有1809户，店面139间，车位300多个。今年上半年，在业主满意度调查统计中，综合考评得到了大多数业主的基本认可。但是，业主也反映，小区管理存在着水电公摊较大、公用配套设施没有启用、油烟污染、噪音扰民以及车辆管理较混乱等问题。随着6月10日原委托管理合同期的结束，选聘或续聘物业管理服务企业成为摆在广大业主面前的大问题。

　　由于小区规模大，业主不易召集，加上目前的物业收费中等（多层住宅每平方米每月0．50元，小高层住宅每月0．90元，店面每月1．00元），在广泛听取业主意见并书面征得业主代表同意的基础上，经过中间人的调停以及业主委员会和物业的反复磋商，终于达成了实行“佣金制”的共识。

　　按照合同约定，物业公司按现行标准预收费用，开支采取实报实销。物业每季度向全体业主公布一次管理费用收支明细账目，一切原始凭证均保留，销毁前应征得业委会的书面同意。盈利部分三七开，30％作为物业管理处及其主任的奖励基金，70％投入到小区公共设施的建设与维修。双方约定，管理费收费率低于90％，佣金按7％提取，收费率超过90％，按8％提取，高于93％，物业管理企业每半年可以按照9％的比例提取管理佣金。

　　市物业管理协会秘书长邱永聪告诉记者，厦门市物业管理收费目前均实行包干制，虽然简便，但是因为收费和使用情况不公开，常常引发矛盾。他说，物业管理实行“佣金制”是国家发改委、建设部颁布《物业服务收费管理办法》后厦门的首次，他希望试行者能探索出小区管理的新模式。

　　“佣金制”和“包干制”

　　佣金制：又称酬金制或“实报实销制”，是指物业管理公司和业主双方按照协商预定的管理目标，按预算预收基本费用，一个会计年度结束后进行决算并向业主多退少补的一种合作模式。在这种模式下，物业管理人只拿与业主事先约定好的佣金部分；节省的开支是为业主而节约，物业管理公司得到的奖励是高佣金，或节约分成，或经营收益分成。在国外和香港，大都采取这种收费方式。

　　包干制：是物业管理公司按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不论管理的好坏，经营的盈亏，物管公司收费标准不变的一种合作模式。在这种模式下，节省的开支可能成为物业管理公司的利润。

　　哪些小区适合“佣金制”

　　厦门市目前实行的物业收费都是包干制，是不是所有小区都适宜实施“佣金制”收费呢？业内人士认为，佣金制的实施必须有三个前提：物管企业运作的规范性和自律性、财务的透明性、业主或第三方———审计机构的有效监督，此三项缺一不可。因为高档物业的业主具备较强的经济实力，能够聘请有品牌、能提供优质服务且管理规范的物业公司，同时业主的整体素质也比较高，有知识和能力对物业管理的过程进行监督，所以，专家认为佣金制比较适合高档项目。

　　佣金制：东家＞管家

　　本报记者 林兴华

　　永升新城曾经发生过几场业委会与物业的纠纷，知名度不小。不过，昨天记者在采访时发现，双方的关系显得很融洽。业委会秘书孔素华笑着说，“我们已经从‘战争’走向了‘和平’”。

　　“东家”可享许多实惠

　　记者发现，佣金制把物业的“管家”位置给摆正了，“东家”得到了许多实惠：过去，业主的客人来访，一停车就要收取停车费。如今，外来车辆，停车1小时以内，免收停车费；过去，房屋公共维修基金使用不规范，现在这笔资金全部移交给了业主委员会，所有开支都由“东家”说了算。多年都没有使用的会所，也将由物业公司投资几十万元进行装修，建设健身房、棋牌室、乒乓球室，还将在小区内设置休闲设施。

　　一位业委会委员告诉记者，合同中还限定了半年的试用期，如果业主不满意，可以另找“管家”。

　　“管家”多干活多拿钱

　　永升新城业委会与物业签订的合同约定，物业公司多干活将更多地得到好处。物业公司已经打算利用闲置的公共场所进行经营，合同确定了扣除成本后的利润分成比例：多干一元钱的活，业主就多给物业公司一毛钱的佣金；多赚了一元钱，管理处将得到三毛钱的奖励。这样，既充分利用了闲置设施，又丰富了业主的生活。

　　一位业主告诉记者，过去，物业愿意提供怎样的服务，业主只能被动接受，因为所有的成本、利润都包含在物业费当中，这就造成了物业公司少干活反而成本低、多赚钱的现象。采用佣金制后，原来的管理关系转化成了雇佣关系，小区的物业管理费、房屋维修金全部由业主控制，物业公司要多赚钱，只有多干活。

　　(特约编辑：宋广伟)