继地产市场进入“拐点”后，金融风险开始显现。为减低房地产业对金融业的风险系数，中国人民银行重庆营业管理部日前决定把商业地产个贷的首付款提高到60%，货款利率在基准利率基础上上浮20%。
7月14日，中国人民银行重庆营业部主任杨国中在谈到货币信贷运行中值得关注的四大情况中，
明确提出了地产市场金融风险已开始显现的问题。据杨称，由于各大商业银行对房地产贷款发放明显下降及土地、建材价格持续上涨等因素，目前重庆市新开工的房产开发面积四年来首次出现连续两个月负增长。楼盘供给量受到抑制，同时，市主城区出租房源与二手房房源却开始大幅度增加，导致今年4月份以来，房屋租金价格和二手房转让价格下跌。特别值得一提的是，二手房房源结构中清水房与期房的比重高达75%。“这是令人担忧的数据。”人行重庆营业部一相关负责人称。
不难看出，地产市场的真实购买力出现了“真空”，由此也就加剧了房贷的风险，怎样减低风险，人行重庆营业部首先想到了供求关系失衡较大的商业地产。
据资料显示，2003年我市商业用房空置面积达224.68万平方米，高居全国第一，在今年的1——5月，情况不但未好转，反而出现更甚的趋势：5个月的时间全市商业用房竣工面积为47.07万平方米。同比增长7.2%，而销售仅有25.83万平方米，同比下降了3.4%。经数据对比发现，重庆商业用房不容乐观，更紧要的是，重庆的商业用房还有大干快上的势头。
为控制固定投资增长，减少商业用房贷款对金融业的冲击，人行重庆营业部采取提高购房者首付门槛和调升按揭的利率，实为不得已而为之。
个贷“涨水”的影响
记者从各大银行采访获知，虽目前并未收到人行重庆营业部关于提高商业地产首付的利率上浮的文件，但大多数商业银行对此已有了准备。
在随机采访中记者了解到，家住渝中区的陈女士近日购买商铺就遇到了“意外”。以前一直是向银行贷款6成（按要求商业用房个贷只能是5成）的她，这次银行方面却只贷总房款的4成，多贷0.1也不行。
“银行个贷‘涨水’一是将直接导致购买力下降，二是将给商业地产的销售雪上加霜，由此极有可能使开发商降低单价，甩卖商铺。购买力的下降和价格的下降考验的是开发商的心理压力和资金实力。开发商优胜劣汰的洗牌进程将加剧”。南方集团副总裁邱朝礼分析认为。
与邱观点不太一致的人行重庆营业部一负责人称，从短期来看是这样，但从长远来看，个贷提高门槛将刺激空置商业用房的消费。同时，单价将很快上升。因为个贷提高门槛的背后，银行对开发商的待建和在建项目贷款都收紧了。由此一来，今后上市的商业用房量将下降，产品供给下降，给单价上扬埋下了伏笔。
事实上，商业用房个贷“涨水”打乱了开发商的原计划，一些原本计划销售的商业物业开发商在“有价无市”的状况下，更多是把销售变成了“出租”，或采用购房者承担最大风险的“返租销售”策略。在开发商看来，卖不了一个合理利润的价位，干脆自己装修后出租或自己经营。对于目前大多数开发商都采用的“返租销售”，开发商更是情有独钟。
商业用房个贷提高门槛后，购房者到底该怎么办——是持币待购？还是乘低吸纳？显然，不同的人有不同的答案。
记者个人认为，在国家实施宏观经济调控、国家五部委（发改委、商务部、建设部、国土资源部、银监会）彻查商业银行投资规模的大背景下，经济实力强大的购房者应加强中、长期投资概念。而实力欠缺的购房者，则应择机出手，不宜盲目，因为市场反弹的时间无法明确。
为何拿购房者降温？
不管此次人行重庆营业部的商业用房个贷提高门槛是出于自身资金安全着想，还是通过个贷提高门槛借机为商业地产“降温”，或者二者兼而有之。但业内的明眼人士还是看出了门道——此前银行方面称主要是直接向开发商“降温”，但这次银行方面却欲通过市场购买力的考验，间接的向开发商摆明商业地产投资风险骤增的事实。
这样一来，精明的开发商才感觉到了问题的严重性，以前要求开发商自有资金比例达到一定比例的要求，对一些善于钻营的开发商来说是很易解决的问题。现在银行方面改变策略，向开发商的“下游”截流，这无疑于开发商的“上游”少了“泄洪”的市场。如此一来，开发商在项目开工之初就会感觉到风险，项目是否要继续，是否要新开工项目，开发商在风险评估方面有了更强的掌控力。
事实上，银行方面也不愿已在建项目因各方面原因停建，因为，已开工项目里面已经有了银行的钱。而面对于未开工的新商业地产项目，银行方面的态度是慎之又慎，以至于市面上有了“停止商铺按揭贷款”的流言。
一银行界人士称，直接向购房者“降温”至少有两大利好。一是向购房者表明，商业地产的空置率高，投资回报将受一定的影响。二，银行方面不鼓励商业地产的开发贷款，商业地产项目的资金银行将很难批准或无法保证。目前深圳某开发商就碰到了这样的事例：当把一个纯商业地产项目报到银行申请贷款时，银行明确予以回绝。后来，开发商将用地性质改为集酒店、住宅、商场等综合性用地后，银行的态度来了个180度大转弯。
此外，人行重庆营业部此次针对商业地产购房者投资激情的“降温”，与银监会今年6月出台《商业银行房地产贷款风险管理指引>>（征求意见稿）不无关系，该文件曾明确要求对商业地产个贷风险要严加防范的条文
特约编辑:振强
