房价未来走势究竟由什么来决定呢？相关人士表示，决定房价的最终因素还是市场需求。
从去年年底至今，对目前发展迅猛的房地产行业来说，可谓多事之秋。相关的政策频频出台，力图遏制住房地产这匹似乎要脱缰之马，在其“过热的表象上泼了一盆又一盆的冷水。所有的一切迹象集中在一点，那就是紧缩政策
的出台，究竟对我们福建房地产业会产生怎样的影响呢？
房地产业依靠银贷几何
在福建，房地产市场较为成熟的只有福州和厦门两地。由于房地产行业是典型的资金密集型行业，福州、厦门两地的开发企业对银行贷款的依赖性都特别强。以厦门为例，2003年房地产贷款余额高达242亿元，比2002年猛增了67亿元，增幅达38％。房地产消费性贷款也高达65．6亿元，比2002年增长80％。房地产贷款占全市贷款总量的33％，已连续两年居全国首位，比深圳、上海还高出了5至8个百分点。其结果，那就是一旦商业银行紧缩房贷，一部分厦门房企将有资金掉链的危险。
另一方面，就是房地产开发企业的自由资金相对较少。据调查，至2003年底，福州市有资质的房地产开发企业550家，平均注册资金仅有1500万元，其中在800万元以下(含800万元)的有320家，占到了85％，拥有一、二级资质的房地产开发企业不上20家，大部分仅有临时三级资质，总体规模偏小，实力不强，抵御冲击力的能力差是福州房地产开发企业总体情况的最真实家底，而且其自有资金一般占20％左右，其他靠银行贷款和预收款。目前唱主角的基本上是新面孔，如其他行业资金实力雄厚转入地产业的企业、外地房地产大企业、上市公司，再加上如融侨、世茂、三木、武夷等几家原有的老牌开发企业。
厦门的情况也是如此，据当地媒体披露，至2003年底，厦门市的房地产企业有444家，但资质等级达一、二级的企业只有15家，大部分是小企业。资金结构通常是自有资金占10％到30％，然后让施工方垫资30％到40％(但是这里面也有相当的一部分是建筑施工企业使用银行贷款)，最后一个资金链就是开发商用预售房款来完成整个资金的周转。
业内人士指出，国务院通知一举将房地产开发资本金比例由20％及以上提高到35％及以上，则大大地提高了房地产市场准入门槛，整体上将给本土房地产企业资金运作带来较大负面影响。
福、厦两地银行界的业内人士指出，目前房地产企业的负债率大约在80％左右，如按国际标准核算，净资产的负债率则超过了200％，绝大部分企业不具备良好的财务状况和抗风险能力。国务院的通知对于本土的房地产市场来说不啻于一次“大清洗，实力弱小的开发企业被洗牌出局不足为奇。新政策对实力较强的一级资质开发商的影响却十分有限，因为他们的融资渠道比较多，除了银行之外还有股权、房地产信托或债券等较多的融资方式。因此，资金门槛的提高，加速了福州、厦门房地产市场的整合过程，势必一些资金贫乏的房地产企业将被淘汰出局。
影响楼价的到底是什么？
紧缩政策的频频出台，让两地房价最近出现暂时的回落走势，相关人士分析此种情况与房地产的紧缩政策关系不大。地产界、银行业人士都表示，单靠目前出台的这些有关引导政策，指望房价大幅回落并不现实。因为，影响房价最大的因素应该是开发建设成本，其中最大项是地价。目前福州、厦门的土地资源日益稀缺，拍卖的地价越来越高，一厢情愿地想房价能单方面降低是不可能的。
以福州5月份拍卖的3幅地块价格为例，在5月18日福州市举行的国有土地公开拍卖活动中，工业路福州市罐头厂北地块的拍卖地价就再次刷新了工业路地段土地拍卖的最高价格，每亩地价高达393万元，楼面地价每平方米达到2362元；另一幅金山文体中心北侧收购储备地块的每亩地价也达到255万，楼面地价每平方米近1200元。5月21日，总建筑面积424516平方米(合636．78亩)的金山生活区五期地块以起挂价5．37亿元举行公开挂牌，最后竟然由现场挂牌转为现场拍卖。经过31轮的激烈竞拍后，福州中天房地产有限公司以7．9亿元天价取得该幅土地使用权。该幅地块也荣登至今为止福州土地拍卖史上整幅土地出让总价最高、差价最高的榜首。如此高昂的地价怎么可能产生较低的房价呢？
有人分析说，福州现有房价适中，新区2500元／平方米、二环边3000元／平方米、市中心3500－4000元／平方米左右。房价在全国来说虽不高，但福州整体收入低，再加上上涨的动力不足，因此现价下跌也无空间。
特别是现在房地产市场的竞争日趋激烈，开发商总是殚精竭虑地提升自身产品的附加值，比如引进温泉、普通绿地变为环保景观、各种建材不断更新换代等，付出更多的成本以期拓展出更多的市场空间。这也是房价在今后相当一段时间不能下降的原因。正如知名住宅经济专家刘福泉所说，“我相信只要出现价格下滑，就会刺破一个又一个的泡沫，如住宅小区豪华的花园无法管理、买后没有入住的房子冲向市场等等。
福建知名住宅经济学家刘福泉在其《论我国住宅市场整合的驱动力》一文中，举了这么一种现象，即上个世纪80年代，某玻璃厂商的总经理四处游说，呼吁政府采取措施限制玻璃行业的利润，否则，玻璃行业将陷入危机。以后的情况不幸被他言中，降价等恶性竞争行为，使中国的玻璃行业一直深陷持续发展的泥潭。
刘福泉把这一经济现象概括为如下理论：市场具有一种内在的均衡力量，如果一个市场内部存在着结构不协调因素，市场一定会主张实现均衡机制，驱动不协调的经济进行整合，实现均衡。
他认为这样的一种经济判断同样适用于我国的住宅市场。 (作者：林伟 卢然 )
特约编辑:振强
