年初讨论房价上涨还是下跌，到年中有了定论。北京市房地产信息网公布了上半年楼市大盘走势，用数据显示楼市的真实情况。

　　历史上北京住宅市场从1998年开始稳步上升，除了2001年下半年有小幅调整外，至今仍保持供销两旺的局面。根据北京市房地产信息网的官方数据，2004年一季度，北京市 预售商品房销售金额近279亿元，尽管相对于上一季度的320亿元下降了12.8％，但相比去年同季度的126亿元仍然上涨了121.4％。

　　今年宏观政策走向趋于紧缩，对大盘上扬有一定影响，从短期看土地供应政策规范的出台导致土地供应紧张，对于场内力量是利空消息，那么短期内旺盛的需求导致了楼市热销。而从中长期看，由于首都优越的政治、经济、文化中心地位吸引众多人气商机，加上奥运利好消息的促进，可以说行情依旧看好。

　　对于目前楼价的上升，应从两方面来看。北京楼盘开发方向是自二三环向周边放射性扩散，随着外延的扩张，城区内开发楼盘渐渐减少，新盘会逐渐登上前台。另一方面由于设计理念升级和物业价格成本的走高，对楼盘配套设施要求愈加完善，诚信规范的操作已是必然趋势。

　　根据北京市房地产信息网的数据显示，2004年一季度，朝阳区商品房预售金额86亿元，虽然相比去年同期的40亿元增长115%，但是相比上一季度却下降18.9%；石景山区今年一季度销售金额为4.7亿元，相比去年同期的1.7亿元，同比增长176%，相比上一季度，增长达38%。虽然在绝对数量与规模上石景山处于下风，但是其强劲的增长势头和良好的发展前景令人耳目一新，成为京城楼市发展的黑马板块，吸引了众多关注的目光。以东西部的几大热销楼盘为例，可以发现几种现象。东部板块集体走强，主要项目纷纷放量，销售业绩的攀升必然带动大盘指数止跌反弹。

　　朝阳、海淀、石景山三区销售走势

　　纵观今年1至5月朝阳区预售商品房的动态走势，月销售数字分别为23.9亿，39.7亿，22.8亿，44.8亿，49.2亿。大盘在历经了2月的冲高回落后触底反弹，并继续冲高，1至5月绝对增长比已达105.9%。

　　现象一：大盘冲新高，个案销售势头强劲增长

　　代表项目：庐峰公寓二期

　　在石景山区强劲的长期发展势头推动下，一反朝阳、海淀等主要板块一季度下跌的惯例，成为区域新亮点。石景山销售状元庐峰公寓今年也乘势实现销售业绩的飞跃，2004年1至5月销售金额分别为1642万，4715万，6649万，10711万，13754万，绝对增长率已达737.6%，是京城楼市杀出的一匹黑马。

　　现象二：大盘波动，个案销售先抑后扬朝阳区2003年一季度至2004年一季度销售金额对比分析表

　　代表项目：金地国际

　　金地国际花园于2002年末投入市场，相对于良好的认购情况来说，换签情况不甚理想。经过2003年的全面调整，从今年2月开始渐入佳境，月销售金额也由年初的9000余万上涨到1.5亿元。

　　现象三：大盘波动，销售走势平稳

　　代表项目：山水文园

　　以朝阳区山水文园9号楼项目为例，自开盘以来销售稳定，从2004年3月15日起至6月中旬的销售数据分别为2061万，4875万，3833万，2679万，成熟高档人文居住区理念以及强调纯住宅功能的鲜明定位是其战略思路。

　　现象四：大盘波动，个案销售低开高走

　　海淀区2004年1至5月的预售商品房销售金额分别为15.6亿，21.7亿，32.7亿，35.8亿，27.9亿。大盘总体走高，至5月有小幅回落，销售金额绝对增长比率为77.7%,总体势头仍然强劲。

　　代表项目：世纪城

　　以中档住宅为主的世纪城力推大户型，始终坚持楼盘封顶才销售的原则，保证样板间与售房品质的一致性，尽管一直保持低调，然而出色的销售状况使得世纪城稳居今年季度销售金额第一的位置，2002、2003两年销售金额分别为27个亿和36个亿，而今年仅前四个月就已超过24个亿，预计全年的销售金额将达到40亿元以上。

　　现象五：大盘波动，个案销售高开高走

　　代表项目：远洋山水一期

　　自2004年5月项目开盘以来，两个月的销售额分别为9193万、9759万，高开高走，远洋山水品质保证和综合品牌效应是重要因素之一。 

　　(作者：杨晓  )

　　
  特约编辑:振强