发展应该算算资源账

　　——从广州楼市透视开发误区

　　从1979年中国第一个商品房小区东湖新村开始，广州房地产就奠定了其在中国房地产业中极其重要的地位。作为主要的经济支柱产业之一，房地产对国民的生活方式正在产生越来越大的影响，因而房地产的问题尤其值得我们关心。从广州透视中国房地 产的几个敏感问题并非泼楼市的“冷水”，而意在推动我国房地产业的健康发展。

　　住区需深挖生态理念

　　在房地产业发展的初期，概念地产与泛地产论的理念对广州是有一定影响的，华南板块的多个楼盘就运用了复合地产的开发模式。现在看来“运动”、“教育”都是不错的主题，抓住了买家的消费心理。90年代中期，广州的一些开发商提出的“居住郊区化”是一个成熟的口号，但市中心开发商回应郊区化借用的“新都市主义”概念却是典型的炒作。笔者认为，开发概念的确立不是为了做秀，广州地产界应保持广州人一贯务实的精神，少些概念多些关怀。1998年在广州等地开始流行的“生态”理念若能在住区有深度体现，一个世纪也不会落后。

　　要追求产品的归属感

　　近年来，广州别墅区越建越多，极少数人消耗了大量的土地资源，房地产已开始出现“极化”现象。去年国家有关部门下发了四个通知对别墅类高档住宅发出了“禁行和慢行”的信息，目的就是为了遏制某些城市出现的违规设立各类园区、非法圈地、盲目扩大建设用地规模等现象。

　　广州的住宅小区十分重视外部环境的美化，住宅内部空间也越来越多地考虑住户的精神需求，如注重住宅观景和休闲的功能，在普通住宅中设空中花园等，充分反映出广州开发商较强的人文意识。以人为本是未来房地产产品发展的方向，然而广州房地产市场定位多以占城市人口少数的中间人群和少数富人为主要目标客户群，产品设计明显偏重富人的口味或年轻人的趣味，忽视弱势群体特别是老年人的精神需求，缺乏归属感。其实，居住主要是一种与生活方式紧密相关的环境需求，并非一种时尚。很多的发达国家都十分注重银色住宅的建设，对老年人的关怀程度是一个城市文明程度的重要标志。希望广州房地产策划者今后特别留意一下时尚档次和消费层次的对应关系。

　　应该算算资源账

　　在过去的25年里，中国创造了国内生产总值年均增长超过8％的世界奇迹，房地产业功不可没；创造GDP的同时社会、环境等许多方面也付出了巨大的代价，房地产业亦难辞其咎。

　　现在国家已经意识到资源账才是我们最应该算的账，就应该算一算GDP数字里有哪些是靠牺牲后代的机会获得的，扣除损失成本和生态赤字，我们的“真实国民财富”到底有多少。在广州房地产走向“成熟”的过程中，从不少一再闲置的地皮到白云和南湖等地的现状，就可以看出广州房地产开发引发稀缺性资源的浪费和生态退化的严重程度。香港仅有1064平方公里土地，但160多年以来大约85％的土地仍然保留良好的生态环境；广州有7434．4平方公里土地，人口密度不会比香港大，然而仅20多年时间广州就“城市化”得差不多了。如果加上大量的“烂尾楼”消耗的能量，房地产对广州的土地资源和能源的浪费以及生态环境的破坏恐怕是惊人的。现在深圳不再以GDP增长考核干部政绩，而更多地重视经济发展中资源消耗、社会公平和人的发展等问题，值得广州借鉴。

　　摒弃重复抵押等潜规则

　　近来，广地花园、丽景台、贝丽花园等楼盘相继爆发假按揭、重复抵押事件，引发了消费者对开发商、银行甚至政府的信任危机。其实按照媒体的说法，这些只不过是“退来的风波”。在上述事件中，如果有国土房管部门不知情和银行被蒙蔽的说法，这显然是站不住脚的。这种模式反映出的假按揭、重复抵押在我国很多地方已经成为房地产营销的一种“潜规则”，值得我们深思。

　　另外，广州长期存在烂尾楼、假按揭、重复卖楼等纠纷并连续不断，从制度上来讲一个重要的原因是信息的不对称，其中商品房预售制度是根源。笔者和一些广州市人大代表们有着同样的不解：广州的房地产市场已经形成买方市场，大量商品房空置，房地产市场为何一定还要采用预售制？

　　开发商应将社会责任放在首位

　　最近有人公然在媒体上宣称房地产商没有社会责任，不知依据是什么。这本身有违大多数房地产商的意志：25年来多有开发商，隔三差五在多种媒体上表明自己的社会责任感，我们岂能将他们的话当儿戏？每一个合格的公民都应该有社会责任感，这不只是体现一个人的道德水准，还因为其中有社会义务，同时还反映了社会的法制水平。我国的大多数开发商是很有社会责任感的，他们对城市的社会经济发展和解决就业问题等诸方面做出了巨大贡献。作为关系到千家万户幸福安居生活的房地产商，如果没有社会责任感，就会制造出多个“广地事件”，就会引起社会动乱。

　　（广州大学建筑与城市规划学院副教授　卓刚）