7月12日，环渤海VS长三角VS珠三角———中国三大经济圈地产领袖高峰会在深圳报业会堂举行，这也是地博会开幕以来又一重量级论坛，来自北京、上海、广州、深圳等中国三大经济圈城市代表的知名开发商汇聚深圳特区报，纵论城市群布局下的地产谋篇，在沟通与交流之中引发房地产业发展的新方向。

三大经济 圈，中国地产半壁江山

在三大城市群经济体的迅速膨胀壮大的同时，“城市地产、城市群地产”成为中国房地产业日益关注的话题，“城市地产、城市群地产”也正是本次“中国三大经济圈地产领袖高峰会”的论坛主题。深圳报业集团副总编辑、深圳特区报副总编辑杨黎光在致辞中表示，“区域经济和城市运营是非常重要的一件事情，基于对区域经济和城市经济圈的关注，深圳特区报等传媒特主办了这次地产领袖论坛。

扬子晚报副总编辑刘守华说，“长三角、珠三角、环渤海是中国房地产业发展最为活跃，水平最高的地区，因此我们可以认为解决好这三大城市群的房地产业的发展，不仅对三地本身，而且对于整个中国房地产业运营与发展的大局都将产生积极和深远的影响。”

中国城市运营战略专家王志纲的发言指出，三大城市群是中国地产重要的创富平台。他说：“任何一个发达国家都有自己的创富平台，这就是城市圈、城市带。美国有芝加哥、旧金山、洛杉矶这三大城市群，这三大城市群所创造的财富占全美70％以上，支撑日本经济的也是三大城市群———东京、大阪、名古屋。而现在中国也是三大城市圈，以上海为龙头的长三角是最大的城市圈，以广州和香港为双轴的珠三角提出泛珠三角经济圈，第三是以北京和天津为主的环渤海经济圈，这就是未来中国的三大创富平台。”

王志纲把三大经济圈形容成一个巨人，“长三角是一条腿，珠三角是一条腿，环渤海是一个脑袋，这是中国未来城市很大的特点。”

城市价值决定地产价值

在城市群地产迅猛发展的今天，许多曾经被奉为真理的地产“名言”已经开始变得不合时宜了。比如“地段、地段、还是地段”在香港这样特定城市是对的，但在城市化高速发展的内地，一线城市、二线城市、三线城市，城市资源不断扩张的时候，就成了“谬误”。王志纲说：“今天的中国，城市的价值决定地产的价值。我们如果不从城市经营、城市战略的眼光看城市，就会失误。”

要解决这一问题，王志纲认为，“第一要会阅读城市，像读书一样。第二要会评估城市的价值。第三要善于挖掘城市的潜力和城市多元元素。”

上海顺驰集团总裁闵峰表示：“顺驰集团发起于环渤海的天津，2003年开始积极参与到中国城市化进程大潮之中。从去年正式进长三角，到今年初步完成了在长三角城市带战略布局，实现上海、南京的项目储备，开工面积将近100万平米，顺驰集团在进入新的城市之初，特别强调对区域的理解、对城市的理解，对区域目标群的理解。房地产行业是整个城市产业链中不可或缺的一部分，城市经济发展越迅猛，城市的聚集能力越强，房地产行业才能越有空间，才能创造巨大的价值。”

土地是城市运营的主体

在科学的发展观背景下，城市土地运营越来越显得重要。上海新江湾城建设指挥部总指挥孔庆伟认为：“作为城市土地的运营商，不同于一般的房地产开发商。一个城市土地运营商，要为二级开发商提供良好、优质的服务。土地的绿化景观系统在前期就规划好，然后进行大规模市政交通系统建设，再建立生活保障区，建设和分布合理的邻里中心，集中建设文化中心和体育中心。这些大的区域功能由城市土地运营商来完成，避免了以往开发商之间各自为政，重复建设的弊端。”

航空城（东部）实业董事长李爱君女士呼吁，“要尽快出台相关法律保障社区开发。要在土地要出让的时候就要为今后的开发管理、今后的发展创造生命力。”

土地新政下如何持续发展

杭州滨江集团董事长戚金兴认为：“即将要执行土地的垂直政策，有利于全国房地产市场更规范、更透明，对实力比较强的，资质比较好的房企来说是一个机遇。在杭州，资产质量好的房地产公司在这次的调控中影响并不大。”

南京江东地产总经理李声琪则表示，“土地新政要求所有的土地要挂牌拍卖，的确规范了土地市场，有利于开发企业今后合理拿到的土地，但同时土地成本也增加了。”

金地（深圳地产）公司总经理黄俊灿谈到了房地产企业在“新政”之下如何持续发展的问题。他说，“地产公司靠什么挣钱？第一是拿地，第二是开发，第三是销售，不是单纯比较谁能用更低的成本拿地。地产开发一方面是靠战略眼光带来的利润，另一方面是靠开发经营带来的附加值。将来土地市场越来越规范的情况下，地产公司更多要做的是自己内部竞争力的提升，如何在同样的土地上给消费者提供更好的产品。”

对于“新政”业界仿佛有一种莫名的恐惧感，“其实大可不必诚惶诚恐”。北京万达副总经理杨明明说。“万达更是强调地产管理。如何能够在政策允许的范围内，能够更快捷的拿到好地，而且拿多地后还能够运作好，再通过市场的运营产生一些效力，这确实是摆在开发商面前必须解决的问题。但是，下一步对产品的差异化可能更加重要。”

北京新华联总经理方明理认为，面对新政房地产企业“最好的办法就是防御”。他说，“担心不担心土地？担心。有必要担心吗？没有必要。政府总不能停止土地供应，而是在不断规范，在规范的过程中，我们会有更好的机遇。”

城市群下房企谋篇布局

本次论坛，把环渤海、长三角、珠三角，中国三大经济圈地产领袖聚在一起，是因为现在越来越多的房地产企业开始跨区域开发，不少企业已经在三大经济圈同时开发项目。在这种情况下，企业如何在中长期发展中更好的选择一些区域，获得更高的利润，成为大家共同关心的话题。

今典集团董事长张宝全认为，“房地产的开发对城市群落的选择是一种表象，随着市场的成熟，包括其他二、三级市场全面兴起，跨区域开发已经成为中国房地产的基本态势。”

资本向各个区域走是资本获利的驱动。道理很简单，资本从高级市场向低级市场的转移，或者从成熟的市场向非成熟的市场转移，能够得更高的利润。

“房地产企业能不能适应连锁形式？”杭州滨江集团董事长戚金兴提出这样的疑问。“我感觉我也想做大，”戚金兴说：“但是我们首先考虑企业利润问题。休闲地产这一块是我们今后发展的方向，作为房地产企业必须要谋划好后再布局。”

富春东方在当前的地产形势下，走出深圳，在全国大中型沿海城市谋篇布局，尝到了甜头。该公司总裁胡惠康介绍说，“富春东方的布局一般都是沿海的城市。这些城市虽然都是沿海的，经济发达的，但是也存在着不均衡性，也正是这种不均衡能给我们带来了比较高的利润。第二着重收购一些项目，时间短，资金回笼快，但是难度大。第三着重打造精品楼盘，比如深圳大小梅沙的天琴湾项目。通过这样的谋篇布局，给企业带来一个非常扎实的基础。”

花样年投资总经理潘军认为，项目开发商和综合开发商不一样，区别就在于有没有自己的研发能力。“作为中小型的房地产企业谋篇布局先要衡量自己能做多少事，自己的能量多大，然后选择经济稳定发展的城市，不能贪求暴利，只能赚规规矩矩的钱，最后还必须有一个稳定的心态。”

城市运营还需资本积累

“土地怎么拿的？非常简单，一种是参与拍卖，另外是股权转让。”面对主持人德思勤地产董事长龙固新的提问，南京浙商投资总经理张国安语气轻松。资金问题如何解决？“一般是通过银行融资，如果不行，可以寻求国外的基金或者社会的民间资本。浙江是社会民间资本比较多的。大概有70、80亿元，光是义乌一个市就是450亿元的银行存款。

张宝全发言说：“最重要的问题是金融制度落后，其根本的原因是没有投资工具。”苹果社区尝试了消费信贷的设立，弥补买房人消费资金的断裂。据说苹果社区开盘1个月销售了4.5亿元。如果没有消费信贷的介入，这无法实现。“只有金融创新，才能使我们金融链条能够稳定。”

目前，很多房地产企业开始寻求国外的基金，国外的基金能否进入中国？

奥园复合地产的裁方志华表示，“中国的开发商永远无法保证现金流永远稳定。在国外基金看来，开发商要获得他们的青睐，保证70％是逐步的收益。他们不认同我们这种盖好了房子卖的模式，成熟的开发商大部分收益是靠稳定的租金。”

作者:记者任志刚

(特约编辑：宋广伟)