饶及人（美籍华人）

　　个人简历：

　　饶及人（ 美籍华人 ）纽约曼哈顿区驻中国代表，美中城市规划建设基金会会长，中国国务院外专局美籍规划专家，中国 10 多 省市高级顾问，美国龙安集团行政总裁，前纽约市规划委员会委员、局长。 　　

　　演讲提纲：

　　演讲提纲 -CBD 与楼宇经济

　　CBD 与楼宇经济

　　随着改革开放，中国城市化正以一种史无前例的速度在进行，就如美国建筑杂志（ Architectural Record ）所言，中国城市化的发生，在人类的文明历史上（ Human Civilization ）也是头一回。

　　在快速的城市化过程中，原有的第一线城市（如北京，上海，广州）在不断的扩大，而一些新兴的第二线城市，特别在沿海地区，如青岛，大连，杭州 …… 等，也在壮大。而在壮大城市过程中，有个鲜明的城市中心，或中心商务区，中心商贸区，（ CBD ）是非常有必要的。

　　但 CBD 与楼宇经济，到底存在何种共生关系？在自由经济的体制下，或改革经济的体制下，在网络经济这么发达下，大公司为什么选择搬入一个城市的 CBD 中？ CBD 在选址与功能上，如何带动城市建设与区域经济？

　　著名美籍规划专家饶及人先生，将从 CBD 的历史，演变，看今天这个问题，并提出他的看法。

　　饶及人为纽约曼哈顿区驻中国代表，美中城市规划建设基金会会长，中国国务院外专局美籍规划专家，中国 10 多省市高级顾问，美国龙安集团行政总裁，前纽约市规划委员会委员 / 局长。

　　CBD – History, Change and Challenges

　　CBD 及其历史，演变和挑战

　　Intro 介绍

　　当我们想起纽约、上海、香港和多伦多的时候，这些城市的天际线浮现在我们脑海里。这些天际线展示很多组成这些城市 CBD 的建筑。那么，到底什么是 CBD? 它如何形成？它有哪些必要条件？青岛是否具备这些条件？

　　History 历史

　　CBD 是 18 世纪和 19 世纪运输系统的产物。那时，制造商通过水路运送他们的货物，因此他们把工厂安排在滨水地区，如此以来运输成本降到最低。专业服务商（律师、银行家、会计师）住在这些制造商附近，因为这样他们可以基本上满足制造商（客户）的需求。

　　工人们除了住在附近别无选择，因为他们每天早上必须走着上班。对于商业来讲，邻近滨水地区比邻近家庭更重要，所以滨水地区的土地更昂贵。结果，形成了一个以工厂和商业为主的区域，从而导致了 CBD 的诞生。

　　Challenges 挑战

　　从那以后，发生了戏剧性的变化。运输技术的进步意味着工厂将不再需要临近水边了。新的生产工序，如水平装配线，意味着工厂需要更多的空间来实现其运转，作为空间需求的结果，工厂必须迁到市郊才能得到足够的空间。

　　此外，新的电讯技术使专业服务商能够与他们的制造业客户和其他专业服务商随时随地取得联系。这些运输、生产和电讯技术的出现和广泛应用，似乎让人否定 CBD 在城市最豪华地段形成的全部理由。

　　Qingdao and the Future 青岛及其未来

　　如今，我们仍然可以看到很多商家乐意置身于商业密集区 —— 愿意付更昂贵的租金来靠近其他的商家。这是为什么？在饶及人先生的演讲中，他乐意分享他关于 CBD 未来的思考，以及探讨现代商业公司如何决定他们公司的选址问题。他将谈及 CBD 如何能吸引新公司以及保留现有的公司；他还会阐述形成现代 CBD 的必要条件。此外，他的演讲还会涉及到，在搬进现代办公楼之前，应该考虑商业所需的建筑类型、建筑特征、配套服务以及公共设施。最后，他会谈到，青岛如何吸引更多的公司。