刚刚公布的《物业管理条例》（以下简称"条例"）引发了相关各方面的纷纷议论，大加赞赏者有之，表示失望的也大有人在。为此，本报记者采访了参与了条例起草工作的北京北辰信诚物业管理公司的赵兴汉总经理。

　　物管企业盼望有法可依

　　谈到这么多年从事物业管理工作的感受，赵总说"苦辣酸甜 实在是太多了"。北辰信诚物业作为一家有一定规模和影响的物业管理企业，一直在盼望有一部行业法规来规范行业和市场。物业管理市场的混乱状况，既不利于老百姓安居乐业，也不利于企业的发展。北辰信诚物业公司目前管辖面积接近２００万平方米，但是在混乱的市场环境下，公司的发展受到制约；一些不规范的公司采取低价低质的方式恶性竞争，造成行业整体利润率较低，尤其是普通住宅的物业管理利润很少，社会效益、环境效益、经济效益之间的关系不匹配。

　　从有了物业管理的概念，发展到全国物业管理的覆盖面占物业总量的３８％、经济发达城市已达５０％以上这样的规模，我们国家一直没有一部全国统一的物业管理行业法规。各地出台了标准不一的管理办法，物业管理企业也是良莠不齐，众多企业的竞争使"蛋糕"越做越小，市场越来越乱，投诉日渐增多，行业信用度大幅降低。

　　赵总介绍，目前物业管理市场主要存在以下几方面的问题：一是业主、开发商、物业管理企业三方主体的权力、义务不明确，政府主管部门的责权分工也不明确。

　　二是确实有不规范的物管企业扰乱了市场。由于物业管理行业的特殊性，虽然不规范的企业在整个行业中只是极少数，但是造成的社会影响却是巨大的。

　　三是业主大会、业主委员会的责权利不明确。以往各省市出台的地方性物业管理条例中都把业主大会、业主委员会定义为"群众自治组织"。而本次条例中明确了"业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益"、"业主委员会是业主大会的执行机构"、"业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动"。从这些相关规定中可以理解，条例对业主大会、业主委员会的定义是维护全体业主权利的维权组织。

　　四是开发商遗留的问题造成了业主与物业管理企业之间的矛盾。

　　赵总表示，条例的颁布，使目前物业管理行业存在的问题有望得到根本上的解决，物业管理行业将逐步走上法制化、规范化的轨道。北辰信诚物业现在要做的就是根据条例精神规范自身，蓄势待发。

　　条例只是指导文件，亟待细化 赵总认为，条例是针对市场现状的产物。虽然不是尽善尽美，但针对目前市场上存在的主要问题，还是提出了解决的办法。比如目前普遍存在的物业管理企业作为开发商的下属企业或部门，与开发商联手对付业主的问题，在条例中就明确规定"从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格"，物业管理企业和开发商作为两个独立的经济实体，他们之间的合同关系从一定程度上就能制约一些问题的相互推委、拖泥带水。

　　条例对业主大会和业主委员会之间的关系也做了相应的调整，明确了业主大会和业主委员会的关系，制约了业主委员会的权力，可以防止业主委员会的少数人利用全体业主赋予他们的权力来谋取自己的利益。

　　条例对一些长期困扰物管企业的问题也有所突破，比如以往物管企业为水、电、气、热等市政公用服务企业无偿代收代缴费用的问题；市政公用服务设施的维修由谁负责的问题；保安工作的责任边界和行为底线的问题等等。

　　虽然赵总对条例表示认可，但是他表示，如果认为条例的颁布将使市场中存在的问题马上得到解决是不现实的。条例的实施还需要一系列相关配套文件、实施细则的出台，比如招投标的管理办法、物业管理的等级标准、物业管理资金管理办法、业主大会规则、跟开发商之间的验收管理办法等等。条例仅是一个全国指导性的文件，还存在很多不完善的地方。下一步亟需结合全国各地区的情况制订实施细则。在这些实施细则没有出台之前，条例实施的难度很大，而且实施的结果很难预料。他表示物业管理企业都在等待这些具体的实施办法的出台，使条例具有更强的可操作性。 当务之急是用条例规范企业

　　目前物业管理企业面临的最重要的问题，是认真学习条例，结合条例规范企业，以适应物业管理市场新的、根本上的变化。

　　赵总说，一切的纠纷都产生于企业和市场的不规范。现在有了规范行业市场的"基本法"，如果企业不能适应新的市场环境，就会被动，会影响企业的发展。

　　凭着多年从事物业管理工作的经验，赵总认为规范企业应该从以下几个方面着手：

　　第一，要从体制上规范企业，主要是提高企业两个方面的抗风险能力。物业管理是个特殊的行业，它管理的是责任资产，而且数额巨大。为了能保证业主的资产不受损失，企业应该具有处理一般事故的能力和承担资产损失的经济能力。另外，企业在体制上要符合现代公司制度的要求。

　　第二，企业要按照条例的规定，从机制上完善自身的规章制度。赵总介绍，北京北辰信诚物业公司通过了ＩＳＯ９００２国际质量保证体系认证和ＩＳＯ１４０００环境管理体系认证，从企业机制上保证了自身的服务质量。

　　第三，规范企业自身的能力，实际上就是队伍建设问题。从前期管理，到成立业主大会、业主委员会，乃至后期的服务，都需要物管企业拥有能胜任工作的专业技术人员。因为物业管理工作涉及方方面面，所以称职的管理、技术人员和取得相应的管理资质是非常重要的。

　　第四，物管企业要规范自身的资金管理和控制能力。这个问题尤其重要，关系到一个物业管理项目的长期稳定。专项资金、代管资金是业主利益和企业利益的真正结合点，也是一个项目长期运作的资金保证，这个问题如果企业规范不好，就是对业主的不负责任。

　　第五，规范企业的合同意识。本次条例规定了物业管理企业和开发商、业主之间都是平等的，相互之间就是合同关系，因此企业的合同意识、制订合同的水平至关重要。物业管理合同是一系列的合同，从前期的《业主临时公约》，到最后和业主之间的每一项合同--装修、安保、停车等等，都是非常具体的。合同制订得完善、细致、明确，就能减少以后发生纠纷的可能。